강남3구 '지고', 노도강 '뜨고'…1분기 부동산시장 움직임 금융위기때와 닮은 꼴

올 1분기 부동산시장 움직임이 심상찮다. 강남3구(강남·서초·송파) 집값은 뚝 떨어진 반면, 상대적으로 소외 받던 강북 중저가 아파트가격이 급상승했다. 글로벌금융위기가 발생했던 2008년때와 흡사한 모습이다.

2008년 금융위기와 현재 코로나19(우한폐렴) 사태 공통요소는 외부쇼크에 의한 실물경기 하락이라는 점이다.

2008년 당시 '버블세븐(강남·송파·서초·목동·분당·평촌·용인)' 지역에 포함된 강남3구 아파트가격은 크게 떨어진 반면 '노(원)·도(봉)·강(북)' 등 서울 외곽지역 아파트가격은 리먼사태 발생 직전까지 치솟았다.

8일 부동산114에 따르면 리먼사태가 발생하기 전인 2007년 말부터 2008년 8월까지 서울 아파트가격은 △노원(22.23%) △도봉(21.80%) △중랑(18.87%) △금천(12.48%) △강북(12.42%) 등은 크게 올랐지만 △송파(-4.26%) △강동(-4.09%) △강남(-2.16%) △서초·양천(-1.61%) 등은 하락했다.

올 1분기 서울아파트 가격 추이를 살펴보면 2008년 리먼사태 직전 가격흐름과 꽤 닮았다.

△노원(4.59%) △강북(4.25%) △성북(3.80%) △동대문(3.44%) 등 9억원이하 중저가 아파트들이 몰려있는 지역이 가격상승을 주도하고 있다. 이 기간 도봉은 2.77% 오르며 서울 평균 상승률 1.61%를 앞질렀다.

대신 같은 기간 고가아파트가 많은 △용산(0.25%) △송파(0.25%) △종로(0.38%) △서초(0.42%) △강남(0.65%) 등은 12·20부동산대책 발(發) 대출규제로 오름폭이 크게 둔화됐다.

2000년대 전국 집값을 이끌었던 버블세븐지역과 강남 재건축시장이 각종 규제로 2007년부터 하향세를 보였고 2008년 들어 강남3구 하락세는 더욱 두드러졌다. 반면 노·도·강을 포함한 서울 강북권과 경기북부 일부지역은 소형아파트에 대한 수요로 2008년 상반기 리먼사태 발생 직전까지 상승세가 거셌다.

이는 문재인정부 출범이후 상승세를 견인했던 강남3구 아파트가격이 강력한 대출규제와 보유세 부담, 경기침체 우려로 3월 들어 일제히 하락한 요즘, 서울 노·도·강과 성북, 동대문 아파트가격이 꾸준히 오르고 있는 현재 모습과 닮았다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "강남3구 집값은 하락한 반면 서울외곽과 경기남부는 중저가 매수세가 유입되면서 아파트가격 상승세가 이어지고 있다"며 "그러나 코로나19 여파로 경기침체 장기화 우려가 커지고 있어 매수심리 위축이 강남권은 물론 서울·경기로 확대될 수 있다"고 설명했다.

이어 "양도소득세 혜택을 받기 위해 6월 이전 집을 처분하려는 다주택자들의 물건이 적체될 경우 1분기 가격상승을 주도했던 노도강을 비롯해 서울 외곽지역 상승세가 주춤해 질 수 있다"며 "이로인해 상대적으로 집값이 크게 올랐던 지역을 중심으로 가격하향 조정이 일어날 수 있다"고 덧붙였다.

실제 금융위기가 발생했던 2008년 당시 상승세를 유지했던 서울 노도강을 비롯한 수도권 외곽지역은 리먼사태 이후 경기침체 우려가 커지면서 하락세로 돌아선 바 있다.