강남·송파, 토지거래허가구역 지정에 경매 관심 '쑥'

#.지난달 25일 서울중앙지법2계에서는 강남구 대치동의 440㎡ 규모 상가 경매가 진행됐다. 앞서 지난 5월 첫번째 경매에서 유찰돼 최저입찰가가 감정가(47억7500만원)의 80%인 38억2000만원이었다.

하지만 이 상가는 워낙 고가인데다 코로나19(우한폐렴) 사태로 인기가 떨어진 상황에서 유찰이 예상됐으나 감정가의 86%인 41억1100만원에 새 주인을 맞았다. 3명이 입찰서를 제출했고 2위 입찰가도 40억원에 달했다. 직전 6개월간 강남구에 위치한 상가 경매 낙찰가율이 25.8%임을 감안하면 놀라운 결과라는 분석이다.

지난달 '6·17부동산대책' 이후 토지거래허가구역으로 묶인 서울 강남·송파구 일대 부동산 경매에 관심이 쏟아지고 있다. 토지거래허가구역에서 토지나 건물, 주택 등을 거래하려면 구청의 허가를 받아야 하지만 경매는 규제 대상이 아니라 허가를 받을 필요가 없어서다.

정부는 지난달 23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주거지역은 토지면적(공동주택은 대지지분) 18㎡, 상업지역은 20㎡를 초과할 경우 계약하기에 앞서 구청에 허가를 받아야 한다.

허가기준은 주택이라면 매수자가 잔금과 동시에 입주해야 하고 상가라면 주인이 직접 들어가 장사를 해야 하는 것이 원칙이다. 만일 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.

이에 규제를 피할 수 있는 부동산에 관심이 커질 수밖에 없다. 실제 규제지역으로 묶인 잠실동 '리센츠' 전용 27㎡은 지난달 24일 11억1000만원(5층)에 거래됐다. 지난달 18일만 하더라도 9억원에 실거래됐으니 일주일새 2억원 이상 오른 것이다. 대지지분이 13㎡로 토지거래허가 대상이 아닌 점이 가격 상승에 크게 기여했다는 분석이다.

경매로 부동산을 취득할 경우에도 규제에서 제외된다. 앞서 토지거래허가구역으로 지정된 서울 용산구 단독주택(대지면적 46㎡)의 경매가 지난달 초 진행됐는데, 감정가(6억688만원)의 두배에 가까운 12억1389만원에 낙찰된 것이 이를 잘 보여준다.

법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 다음달까지 토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남·송파구 일대에서 3건의 아파트가 경매에 나온다.

우선 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 124㎡의 두번째 경매가 다음달 10일 동부지법4계에서 진행된다. 지난달 25일 첫번째 경매에서는 지분의 절반만 취득할 수 있는 특수물건이라 응찰자 없이 유찰됐다. 최저입찰가가가 감정가(12억5000만원)의 80%인 10억원으로 떨어졌다.

강남구 청담동에서도 2건의 아파트 경매가 진행된다. 오는 22일 중앙지법10계에서는 청담동 '마크힐스2단지' 전용 192㎡(감정가 45억7000만원)와 '삼호빌라' 전용 229㎡(감정가 31억2400만원)의 경매가 동시에 진행된다.

'마크힐스2단지'는 선순위전세권이 포함돼 3차례나 유찰됐으며 삼호빌라도 지난달 17일 첫번째 경매에서 주인을 찾지 못해 유찰됐다. 다만 토지거래허가구역 지정후 용산 일대처럼 경매 투자자가 몰릴 가능성을 배제할 수 없다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "경매도 규제지역에선 경락잔금대출 등에 대한 규제가 적용된다"며 "선순위전세권, 지분경매 등 특수물건의 복잡한 채무관계 등에 대한 면밀한 검토 없이 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다"고 말했다.