경매 낙찰가 AI로 산정…지지옥션 특허 획득

법원경매 전문업체인 지지옥션이 개별 경매 물건의 낙찰가를 보다 정확하게 예측하는 인공지능 시스템을 개발했다.

지지옥션은 최근 '유전자 알고리즘을 이용한 부동산 경매에서의 낙찰가 예측시스템 및 방법'을 특허 등록했다고 15일 밝혔다.

이 시스템은 기존의 통계적 방법에 인공지능 분석 방법중 하나인 '유전자 알고리즘(GA)' 기법을 접목시켜 낙찰가 예측 정확도를 향상시킨 것이 특징이다.

'유전자 알고리즘'이란 생물이 살아가면서 돌연변이, 도태 등을 통해 환경에 적합하도록 진화해간다는 가설에 기반한 최적화 탐색방법으로 과거에는 해결할 수 없었던 문제의 답을 신속하게 찾아낼 수 있다.

부동산경매는 기본적으로 법률적 지식외에 수학적 지식도 필요로 한다. 권리관계와 손익분기점등을 정밀하게 분석한뒤 적정한 입찰가를 산출할 수 있어야 낙찰이라는 최종 목적을 달성할 수 있기 때문이다. 

우선 낙찰가율, 임차인 유무, 대출금리 등 각 분야별로 낙찰가에 영향을 주는 총 33개의 변수를 입력해 데이터를 선별한 뒤 유전자 알고리즘, 회귀분석, 인공 신경망(ANN) 등 3가지 기법으로 각각 낙찰가를 예측해 비교한다.

지지옥션은 서울 전체 연도별 낙찰가율(2013~2017년)로 테스트한 결과 유전자 알고리즘 기법의 정확도가 실제 결과에 가장 근접하다는 것을 확인했다.

1차 분석후 감정가를 기준으로 지역을 세분화해 군집분석을 한 뒤 군집 지역별로 2차 유전자 알고리즘 예측을 진행해 정확도를 향상시켰다.

지지옥션 관계자는 "서울을 25개구로 세분화해 분석한 결과 감정가, 매매가, 낙찰가중 감정가별로 구분했을때만 예측 정확도가 높아졌다"고 설명했다.

한편 지지옥션은 지난 10일부터 각 기관이 온비드를 통해 자체적으로 진행하는 '기관매각' 물건에 대해 등기부등본, 전입세대 열람내역, 관리비 미납 내역 등의 정보를 추가로 제공하고 있다.