보호대상 외국인제외…체류지 변경시 가능 건물일부만 주거용이라도 보호받을수 있어

  • 지난 7월31일 개정된 주택임대차보호법에 대한 설왕설래가 끊이질 않자 법무부와 국토교통부가 그에 대한 해설집을 내놨다. 

    28일 해설집에 따르면 주택임대차보호법 보호대상은 대한민국 국적을 가진 국민으로 외국인은 원칙적으로 보호대상에 포함되지 않지만 주택을 빌린 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경을 신고하면 대상이 된다. 또 재외동포가 장기체류를 목적으로 주택을 임차한 경우도 보호를 받을 수 있다. 

    법인은 특별한 사정이 없는한 보호를 받지 못하지만 한국토지주택공사(LH)와 주택사업을 목적으로 설립한 지방공사는 보호대상이다.

    주택임대차보호법 적용범위는 주택, 즉 주거용건물 전부 또는 일부에 대해 임대차한 경우로 임차주택 일부를 주거외 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다. 예를들어 오피스텔 등을 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법을 적용받는다.

    아울러 주거용건물 여부 판단시기는 임대차계약을 체결했을 때를 기준으로 한다.

    주택임대차보호법상 임대인 권리와 의무를 보면 임대인은 계약갱신시 임차인에게 5% 범위내에서 보증금증액을 요구할 수 있다. 다만, 증액청구는 임대차계약 또는 보증금 증액이 있은후 1년이내에는 하지 못하며 약정한 보증금의 20분의1 금액을 초과하지 못한다.

    임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대물 반환을 청구할 수 있으며 이 경우 임차인에게 임대물 원상회복을 요구할 수 있다.

    임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용(수익)할 수 있도록 해야하며, 임대차기간중 그 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지·수선할 의무가 있다. 그러나 별 비용이 들지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것은 수선의무를 지키지 않아도 된다.

    또한 특약에 따라 수선의무를 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있다. 다만 특별한 사정이 없는 한 건물 주요 구성부분에 대한 대수선이나 설비부분 교체 같은 것은 임대인이 수선의무를 져야 한다.

    예를 들어 주택 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택 화재발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 한다.

    반면, 임차인 권리와 의무를 보면 임차인은 임대인이 주택을 수선해 주지 않을 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임 전부 또는 일부 지급을 거절할 수 있다.

    또한 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임감액을 청구하거나 임대차계약을 해지할 수 있다. 그러나 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 한다.

    임차인은 임대차기간 2년을 주장할 수 있으나 반드시 2년으로 체결할 필요는 없다. 임대차기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년후 이사를 가고 싶으면 임차보증금을 돌려달라고 요구할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소 2년간 살 수 있다.

    그러나 기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보기 때문에 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없다.

    임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며 이 경우 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 본다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.

    주택임대차가 종료한 때 임차인은 주택을 원래 상태로 회복해 반환해야 한다. 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경부분을 철거해 임대 당시 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다.

    다만 원상회복의무 내용과 범위는 임대차계약 체결 경위와 내용, 임대당시 목적물 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다.