월세 상위 10%와 하위 90% 가격差 확대고가 월세시장 강남3구로 회귀현상 발생

  • 전월세상한제와 계약갱신청구권을 주된 내용으로 한 새 주택임대차보호법 시행이후 서울 아파트 월세시장에서 고가와 중저가의 양극화가 심화된 것으로 나타났다.

    16일 직방이 서울 아파트 월세 거래가격을 분석한 결과에 따르면 서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균가격은 올해 238만1000원으로 하위 90%의 61만2000원에 비해 3.9배 높은 것으로 조사됐다.

    이는 2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 가장 많이 벌어진 것이다. 서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 ▲2018년 232만2000원 ▲2019년 230만6000원 등 계속 높아지는 추세다.

    같은 기간 하위 90%는 ▲2018년 65만원 ▲2019년 65만2000원 등에서 올해 더 낮아진 것으로 조사됐다.

    특히 새 주택임대차법 시행 전후로 상위 10%는 시행 이전 215만3000원에서 시행 이후 240만3000원으로 크게 높아진 반면, 하위 90%는 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 오히려 낮아졌다. 격차가 3.5배에서 4.1배로 오히려 커진 것이다.

    월세 보증금도 2017년부터 하위 90%의 보증금이 낮아지고 상위 10%의 보증금이 빠르게 높아지면서 격차가 크게 벌어지고 있다. 올해 상위 10%의 평균보증금이 2억6127만원인 반면 하위 90%가 1억7423만원으로 조사되면서 격차가 8704만원까지 벌어졌다.

    함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차법 시행 후 임대차 시장의 불안에 대한 우려가 컸으나 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습"이라며 "다만 고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정되어 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리돼 움직일 것으로 예상된다"고 설명했다.

    한편 고가아파트 매매시장이 강남3구를 벗어나 서울 전방위로 확산되는 것과는 달리 아파트 고가 월세시장은 강남 3구로 다시 회귀하는 현상을 보이고 있다.

    서울 월세거래가격 상위 10%는 2011년 강남3구가 75.7%의 비중을 차지했으며 이후 2016년까지 비중이 꾸준히 감소하면서 57.3%까지 줄어들었다. 하지만 2017년부터 다시 비중이 증가하며 2019년은 65.8%까지 증가했다. 올해는 63.2%로 소폭 감소했다.

    신규 아파트 공급이 늘어나면서 신흥 고가 아파트 매매시장을 형성하고 있는 마·용·성(마포·용산·성동구)의 상위 10% 거래비중은 2017년 20.7%까지 증가했으나 2019년부터 19.7%로 다시 줄었다.