국토부, 빠르면 이번주 주정심 열고 조정지역 추가 지정할듯11월 대상서 빠진 경기파주, 울산·창원 등 '풍선효과' 극심'규제→풍선효과→규제→풍선효과' 악순환 되풀이 우려
  • ▲ 지난달 19일 발표된 조정대상지역 지정현황.ⓒ연합뉴스
    ▲ 지난달 19일 발표된 조정대상지역 지정현황.ⓒ연합뉴스

    정부가 빠르면 이번주 최근 집값이 급등한 지역을 조정대상지역으로 묶는 추가 부동산대책을 내놓을 것으로 보인다. 지난달 20일 경기 김포시와 부산·대구 일부 지역을 규제지역으로 지정한 이후 한달여 만의 추가 지정이다.

    규제지역 지정 이후 해당 지역의 아파트값은 주춤한 반면 인근 지역인 경기 파주시를 비롯해 울산·창원 등에서 아파트 가격이 급등하는 '풍선효과'가 발생해서다. 정부의 '핀셋' 규제가 결국은 또다른 규제를 만들어내는 악순환만 되풀이하고 있다는 지적이다.

    14일 정부 관계부처와 부동산업계 등에 빠르면 국토교통부는 이번주쯤 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 최근 집값 불안이 지속되고 있는 지역에 대해 규제지역 지정을 심의할 것으로 알려졌다.

    국토부는 지난달 주정심을 열고 김포 등 7곳을 조정대상지역으로 지정하면서 울산과 천안·창원 등 일부 지역의 집값 과열이 지속될 경우 즉시 조정대상지역 지정을 검토하겠다고 밝혔었다.

    하지만 정부의 엄포에도 규제지역으로 지정되지 않자 일제히 집값이 급등하고 있다. 한국부동산원의 주간아파트 가격동향 조사에 따르면, 11월 첫째주부터 한달간 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 경남 창원시 성산구로, 상승률이 8.47%에 달했다.

    이어 경기도 김포시가 6.47%, 창원 의창구가 5.85%, 경기도 파주시가 4.95%, 울산 남구가 4.91% 순이었다. 이미 규제지역으로 지정된 김포시를 제외하면 모두 비규제지역이다.

    특히 파주시는 10월초중만 하더라도 아파트 가격이 하락하던 지역이었다. 이후 11월초에는 0.36%, 0.47%의 주간 변동률을 보이다 김포의 조정대상지역 지정 이후 1.06%, 1.38%, 1.18% 등 급등세를 보이고 있다. 전형적인 비규제지역의 '풍선효과'다.

    실제 파주 '운정신도시아이파크' 전용 84㎡는 지난달 9일 7억9000만원에 거래되다가 10일도 안돼 8억4500만원에 실거래되며 신고가를 기록했다. '운정신도시센트럴푸르지오' 전용 84㎡ 역시 지난달 26일 9억1000만원에 신고가로 거래되며 파주 전체에서 가장 비싼 아파트값 기록을 다시 썼다.

    어찌보면 당연한 결과다. 조정대상지역 지정시, 주택담보대출비율(LTV)이 주택가격 9억 원 이하의 경우 50%, 9억 원 초과 시에는 30%로 제한된다. 이뿐 아니라 주택을 살 때 자금출처 확보를 위해 자금조달계획서 제출의무, 2주택 이상 보유자의 경우에는 아예 주택담보대출이 불가하다. 결국 규제를 벗어나 상대적으로 인접한 곳들이 투자자들의 관심을 끄는 것이다.

    업계 한 관계자는 "정부가 서울을 비롯한 수도권 지역의 규제를 대폭 강화하자 그동안 주택시장에서 상대적으로 외면받고 있던 지방 일부 지역이 대체 투자처로 인식되며 집값이 상승하는 풍선효과를 가져왔다"며 "규제지역의 집값도 제대로 잡지 못하는 데다 인근 비규제지역의 집값만 더 올리는 부작용이 이어지고 있다"고 지적했다.

  • ▲ 경기 파주 운정신도시와 일산신도시 아파트 모습.ⓒ연합뉴스
    ▲ 경기 파주 운정신도시와 일산신도시 아파트 모습.ⓒ연합뉴스

    설상가상으로 풍선효과는 지역에만 국한되지 않고 있다는 점도 문제다. 최근 아파트 전셋값이 치솟자 수요자들 중심으로 상대적으로 가격이 저렴한 다세대·연립주택 등 빌라에 수요가 쏠리고 있다.

    서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울의 다세대·연립주택 매매 건수는 전월(4029건) 대비 15.5%(624건) 늘어난 총 4653건으로 집계됐다.

    올 초만 하더라도 빌라 매매 거래량은 5000건을 밑돌다 수도권 전역을 규제지역으로 묶는 '6·17부동산대책' 발표 이후인 지난 7월 7285건으로 급증했다. 2008년 4월(7685건) 이후 12년 3개월 만에 최고 거래량이다.

    6·17대책에서 정부는 규제지역의 3억원 이상 아파트에 대해 전세자금 대출을 제한했지만 빌라는 적용 대상이 아니었다. 여전히 전세대출을 통한 '갭투자'가 가능했던 것이다. 또 주택임대사업 등록제도 혜택을 대폭 줄인 7·10 대책에서도 빌라, 원룸, 오피스텔 등에 대해서는 예외를 뒀다.

    상황이 이렇다보니 빌라 가격도 꾸준히 오르고 있다. KB국민은행에 따르면 서울 빌라 평균 매매 가격은 올해 8월 기준 3억113만원으로 처음으로 3억원을 넘어섰다. 9월에는 3억300만원, 10월에는 3억673만원으로 매달 상승 추세다. 10월 매매 중위가격은 2억7383만원으로 통계를 집계한 2008년 12월 이후 역대 최고치를 기록했다.

    이처럼 대책이 나올 때마다 부동산시장 안정화는커녕 풍선효과 등으로 집값이 상승하는 부작용만 계속된 만큼 근본적인 대책이 강구되지 않는다면 매번 똑같은 결과가 나올 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다.

    업계 한 전문가는 "정부가 규제를 가할수록 비규제지역에서 풍선효과가 계속 발생하는 악순환이 반복되는 만큼 주거안정보다 계층간 격차가 확대될 것"이라며 "실수요자들의 내집 마련 기회마저 박탈당하고 있다"고 우려했다.