변창흠표 역세권 고밀개발 공급정책 집값 잡을까…전문가 "실효성 낮아"

변창흠 국토교통부 장관 후보자가 역세권 용적률을 높여 확보된 주택을 공공물량으로 활용하겠다는 야심찬 방안을 밝혔다. 

하지만 전문가들은 개발기간이 길고 공급규모 제한, 주변시세 상승 야기 등 대책 실효성이 떨어질 것으로 보고 있다. 

변창흠 국토교통부 장관 후보자는 23일 국회에서 열린 인사청문회에서 서울도심 주택 공급을 늘리기 위해서는 역세권 반경을 500m까지 넓히고 용적률도 160%에서 300% 이상으로 올릴 수 있다고 밝혔다. 

변 후보자는 "역세권이나 저층 주거지, 준공업지역 등 서울에는 개발할 수 있는 땅이 매우 많다"며 "서울에 지하철역만 307개, 역세권 면적을 500m로 하면 서울 면적의 절반을 차지한다"고 언급했다. 

그동안 그는 역세권에 높은 용적률 인센티브를 제공하고 이를통해 만든 주택을 공공임대, 공공분양으로 활용할 수 있다고 주장해 왔다. 

서울도심 가운데 개발이 이루어지지 않은 역세권, 준공업지역이나 빌라 밀집지역을 공략해 공공이 주도하는 개발을 진행해 서울 주택공급 규모를 늘릴 수 있다고 강조한다. 

사업주체는 민간보다 공공 주도로 진행될 가능성이 크다. 변 후보자는 민간, 공공 상관없이 개발이익을 사회적으로 공유하고 나누는 것에 방점을 찍었다. 

변 후보자는 "개발이익을 어떻게 나누는 것이 좋은가에 대해 사회적 합의를 거쳐야 한다"며 "민간이 개발하더라도 이익은 사회적으로 공유하고 나누는 것이 중요하다"고 언급했다.

하지만 부동산업계 전문가들은 이른바 '변창흠표 공급주택 확대 방안'의 실현 가능성에 대해 강한 의구심을 제기한다.

김동환 한국사이버대학 부동산학과 교수는 "(변 후보자가) 역세권 고밀개발 방안을 제시했는데 역세권은 기본적으로 토지가격이 비싸 상가 밀집지역이 대부분"이라며 "이런 곳을 개발하면 당연히 땅값이 오르게돼 이런 곳을 쉽게 내어줄수 있는 소유자가 몇명이나 될지 의문"이라고 반문했다. 

준공업지역 개발에 대해서도 부정적인 입장이다. 김 교수는 "준공업지역은 사람이 거주하기 위한 인프라가 조성되지 않은 곳이고 개발에 문제가 많은 곳"이라며 "주택공급뿐 아니라 생활편의시설도 갖춰져야 하는데 이를 조성하기 위해서는 많은 시간과 비용이 필요하다"고 설명했다. 

송승현 도시와경제 대표는 개발에 따른 인근 토지·주택가격 상승에 대한 부작용을 우려했다. 

송 대표는 "역세권과 준공업지역을 개발하면 긍정적 효과는 있을 수 있지만 특정 용도내 인센티브가 제공되거나 용적률이 높아지면 땅값이 상승하는데 큰 동력으로 작용한다"며 "결국 주변시세에 영향을 미치게 되고 정부가 주장하는 집값 안정화와는 멀어질 수 밖에 없다"고 언급했다.

그는 "역세권 용적률을 올리는 대신 공공임대, 공공분양 물량을 제공하겠다는 의도인데 그 지역의 집값과 땅값이 다 오르면 사실상 공공에 기여하는 것은 아니지 않느냐"고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 역세권 등 특정 부지 개발에 따른 한계점을 지적했다.

이 책임연구원은 "일반 재개발사업을 하면 1000~2000가구에 달하는 주택을 단번에 공급할 수 있다. 대단지가 들어서면 편의시설도 조성되고 그 일대 주거환경이 개선되는 역할을 한다"며 "반면 역세권이나 준공업지역을 개발시 대규모 면적 확보가 어려워 결국 1~2동 규모 주상복합 형태가 될 가능성이 크다. 세대수가 적기 때문에 들어서는 편의시설도 많지 않고 결국 주택만 공급될뿐 일대 환경에 미치는 영향도 미미하다"고 설명했다.

실제로 변창흠 국토부 장관 후보가 제시한 정책에는 공급되는 주택 숫자에만 초점이 맞춰져 있을뿐 도시 환경 조성에 대한 고민은 배제돼 있다.  

이 연구원은 "역세권이나 준공업지역에만 초점을 맞추면 난개발될 가능성이 농후하다"며 "도시경관 요소들을 반영해 세부 내용을 수립할 필요가 있다"고 강조했다.