정부 '공공주도 재건축' 혜택 꺼냈지만…변수 많아 강북도 '떨떠름'

정부가 25번째 부동산 대책에 공공시행 정비사업을 대상으로 '재건축 초과이익환수제(이하 재초환)'를 면제하는 내용을 포함시켰지만 서울 재건축 단지의 반응은 냉랭하기만 하다.

일찍부터 공공재건축에 반대 의사를 표해온 강남권뿐아니라 강북권 재건축 단지에서도 실효성을 두고 의문을 제기하는 목소리가 나온다. 

8일 정비업계에 따르면 지난 4일 정부가 발표한 '공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안'은 공공시행 정비사업 등을 통해 오는 2025년까지 전국에 83만가구 이상을 공급하는 것이 핵심이다.

특히 정부는 이번 대책에 공공시행 정비사업 참여시 재초환 및 실거주 의무(2년)를 면제한다는 혜택을 담았다. 공공시행 정비사업을 통해 2025년까지 13만6000가구를 공급하겠다는 것이다.

재초환은 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘길 경우, 초과액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 일부지역에서는 재초환 부담으로 재건축사업을 잠정 중단하는 사례가 나오는 등 공공시행 정비사업을 위해 정부가 '초강수'를 뒀다는 평가가 나온다.

이에따라 서울 재건축단지에서도 공공시행 정비사업 참여 여부를 저울질 하는 분위기가 이어지고 있다. 

하지만 대다수는 여전히 거부감을 나타내는 모습이다. 공공이 사업을 주도하는 만큼 주택 품질 및 소유권 이전에 대한 우려가 높다는 것이 이들의 입장이다.

서울 강남권 재건축 단지는 대부분 부정적 반응을 보이고 있다. 일부 단지의 경우 정부가 내놓은 혜택을 고려해 참여 여부를 검토하자는 의견에도 조금씩 무게가 실리고 있지만 대다수 조합원의 거센 반발에 부딪혀 사실상 참여가 어려울 것으로 보고 있다.

이미 충분한 사업성을 확보한 상황에서 공공시행 정비사업이 오히려 악재로 작용할 수 있다는 판단에서다. 상대적으로 사업성이 저평가된 단지들 역시 미래 기대가치에 대한 불확실성을 앞세워 반감을 드러내고 있다.

강남구 은마아파트의 한 조합원은 "이 지역 재건축 단지의 경우 이미 이전부터 공공재건축에 대해 강하게 반대해왔고 이번 대책 발표 이후에도 이 같은 입장에 변화는 없다"며 "투자를 목적으로 수십억원대 아파트를 산 사람들이 굳이 공공 참여로 발생할 수 있는 변수에 대한 부담을 떠안을 이유가 없다"고 강조했다.

강북권의 경우 강남권에 비해서는 다소 긍정적이지만, 여전히 공공시행 정비사업 실효성에 대해 고심하는 분위기다. 소유권을 공공에 넘겨야 한다는 점도 강남 여느 지역과 같이 참여 우려 요인으로 지적된다.

마포구의 A공인중개사무소 대표는 "강남이나 강북이나 주택 소유권이 넘어가는 것에 대해서는 예민할 수 밖에 없다. 시공사 선정권을 주거나 주택이 지어진 이후 소유권이 돌아오기는 하지만 공공이 사업 전권을 쥐게 된다는 점에서 많은 우려가 나오고 있다"며 "강북권에서도 그간 사업성을 확보하지 못했거나 외곽쪽에 위치한 재건축 단지들을 제외하면 공공시행 정비사업으로 입장을 선회한 곳은 많지 않다"고 설명했다.

한편 변창흠 국토교통부 장관은 최근 한 프로그램에 출연해 "재건축 사업이 어려움을 겪는 이유는 재초환, 분양가상한제 외에도 높이 제한, 용도 변경 등 도시계획 규제, 인허가 문제가 있다"며 "공공이 주도하면 이런 문제들을 일괄적으로 풀어낼 수 있어 조합에서도 여러 분석을 해볼 것"이라고 피력했다.