공공재개발 블랙리스트까지 등장…2·4대책 부작용에 시장 '패닉'

용적률 완화 등 각종 인센티브로 투자 활황을 맞았던 빌라시장에 냉기류가 감돌고 있다. 정부가 개발전부터 투기 수요 차단 카드를 꺼내든 탓에 거래절벽으로 빠져드는 분위기다.

8일 업계에 따르면 지난 4일 정부가 25번째 부동산대책을 발표한뒤 온라인 부동산 카페나 단체 채팅방 사이에 '투자하지 말아야할 재개발지역(공공재개발 신청지역)', 일명 공공재개발 블랙리스트가 돌기 시작했다.

정부가 이날이후 취득한 주택 관련 추후 해당지역이 공공 직접시행 정비사업이나 도심공공주택복합사업지로 지정된다 해도 입주권을 부여하지 않고 현금청산 대상이 된다고 발표했기 때문이다.

특히 정부는 주택시장을 모니터링하면서 거래가격이나 거래량이 전보다 10~20% 늘어난 지역은 사업지에서 배제하겠다고 강조했다. 부동산대책에 따른 투기수요 차단에 사활을 걸고 나선 셈이다.

시장에서는 정부가 최근 과열된 빌라 수요를 잠재우기 위해 특단의 조치를 내렸다고 해석했다. 

지난해 임대차2법 시행이후 전셋값이 천정부지로 치솟자 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴한 빌라에 매수세가 몰렸고 변창흠 국토부 장관 취임이후 역세권과 준공업지역 개발 계획까지 불거지면서 빌라 시장은 과열 양상을 나타냈다. 

실제로 올해초 서울 도봉구 창동 등 일부 준공업지역에는 법인 투자자들이 몰려와 공시지가 1억원 미만 매물을 30~40개씩 사들이는 등 빌라 매입 광풍이 불어 닥쳤다. 공공재개발 시범사업지 발표를 앞두고 강북지역 중개업소에는 빌라 매수를 위해 발품을 파는 이들이 대거 몰리기도 했다. 

작년말부터 서울 연립주택 매매가격지수 변동률도 꾸준히 상승곡선을 그린다. 한국부동산원에 다르면 서울 연립주택 매매가격지수는 작년 6월 0.06%에 그쳤으나 작년 12월 0.19%까지 치솟기도 했다. 

하지만 지난 4일 부동산 대책 발표 이후 빌라 거래는 올스톱된 상태다. 성북구 A공인중개업소 대표는 "대책 발표 이후 거래를 보류하는 고객들이 늘고 있다"며 "투자와 실거주 모두 염두에 두고 거래를 앞뒀던 이들은 정부 발표로 불안함을 토로 중"이라고 언급했다.

업계에서는 정부의 과도한 개입이 또 한 번 시장을 망쳤다고 비판한다. 투기수요를 차단하는 것에는 동의하지만 정확한 개발구역조차 지정되지 않은 상황에서 입주권 부여 기회를 박탈하는 것은 너무 섣부르다고 입을 모은다.

온라인 부동산 커뮤니티에서는 "구역지정조차 안된 상태에서 제재부터 가하는 것은 소유주의 거주이전 자유를 침해하고 더 나아가 사유재산원 침해 소지도 불거질 수 있다"며 "정부의 규제로 정상적인 거래를 제한해선 안된다"는 의견이 힘을 받고 있다. 

업계에서도 정부가 빌라 구입시 현금청산대상이 될지 모른다는 공포 마케팅을 펼치고 있다며, 불안감을 조장해 정상적인 부동산 거래를 막고 있다고 쓴소리를 내고 있다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 "이번 2·4부동산 대책은 공급이라는 방향은 맞지만 속도가 너무 빠르다"며 "늘 대책을 발표할 때마다 투기 수요 차단에 치중하다보니 실수요자들에 대한 배려는 찾기 힘들고, 부동산 시장을 불안정하게 만드는 주범은 투기꾼이 아닌 다름 정부"라고 지적했다.

한편, 정부의 2·4 부동산 대책 풍선효과로 강남 재건축 단지와 신축 아파트 집값은 더욱 공고해질 전망이다. 

강남 재건축 단지들은 정부가 주도하는 공공정비사업 참여 가능성이 적어 희소성이 커졌다는 의견이 있다. 아울러 정비사업과 관련 없는 신축 아파트도 정부의 규제 레이더를 피해있다는 이유에서 안전한 투자처로 각광받을 가능성이 제기된다.