하반기 도정법 개정…안전진단후 조합원 지위양도 금지 재건축추진절차 9단계 "10년이상 소요…신중한 투자요망"

  • 정부와 서울시가 올 하반기부터 재건축조합원 지위 양도금지 시점을 안전진단 통과후로 앞당기려 하자 이미 초기단계 절차를 통과한 서울시내 재건축단지에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

    18일 정비업계에 따르면 지난 9일 국토교통부와 서울시는 투기과열지구내 재건축아파트 조합원지위 양도금지 시점을 사업초기 단계인 안전진단 이후로 앞당겼다.

    이에 따라 추진위원회 설립후 안전진단을 통과한 서울시내 재건축단지들에 대한 관심이 덩달아 높아지고 있다.

    특히 서울 강동구 고덕지구의 마지막 재건축단지인 고덕주공9단지가 재건축 2차 안전진단에서 탈락하면서 이미 안전진단을 통과한 단지들의 희소성이 더욱 공고해 졌다.

    고덕주공9단지는 최근 국토안전관리원이 진행한 재건축 안전진단 적정성 검토에서 '유지보수' 판정인 C등급(62.7점)을 받았다.

    재건축 안전진단은 '예비안전진단→정밀안전진단→적정성검토' 순으로 진행되는데 점수(100점 만점)에 따라 A~E등급으로 나뉜다. A~C등급은 재건축불가, D등급은 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원 2차 정밀안전진단후 결정, E등급은 재건축확정이다.

    일반적으로 재건축추진절차는 '안전진단→정비구역지정→추진위원회설립→조합설립→시공사선정→사업시행인가→관리처분계획인가→이주 및 철거→착공 및 분양' 순으로 진행된다.

    이 과정에서 업계는 '조합설립인가 직전'을 투자적기로 꼽아왔다. 재건축조합이 설립되면 조합원지위 양도가 사실상 불가능하고, '재건축 2년 실거주' 요건도 도정법 개정전 조합설립단지에는 적용되지 않기 때문이다.

    서울시 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 서울에서 재건축 안전진단을 통과하고 추진위원회 승인을 얻은 곳은 총 8곳이다.

    권역별 단지를 살펴보면 △서초구 잠원동 '신반포25차' △강남구 도곡동 '삼익' △강남구 대치동 '은마' △송파구 잠실동 '우성1·2·3차' △영등포구 여의도동 '시범' △영등포구 여의도동 '수정' △영등포구 여의도동 '미성' △영등포구 양평동1가 '신동아'다.

    안전진단을 통과해 조합설립을 목전에 둔 단지들에 관심이 쏟아지고 있지만 섣부른 투자는 독이 될 수 있다.

    최신영 리얼투데이 본부장은 "재건축이 통상 9부능선이라고 보면 추진위설립은 고작 3부능선을 통과한 것"이라며 "정비사업은 보통 10년이상 걸리는데다 앞으로 규제가 어떻게 바뀌느냐에 따라 사업추진이 보다 늦거나 빨라질 수 있는만큼 신중한 투자가 요구된다"고 말했다.