DSR 2단계 적용…대출 2억초과시 DSR 40~50%% 적용실거래가 9억이상 주택겸용상가…과세대상 포함 입주권양도시 주택·입주권·분양권 미소유에만 비과세

  • 청약과 세금부문 변화가 많았던 지난해와 달리 올해 부동산시장은 세제와 제도·대출·청약 등 전방위적 변화가 예고돼 있다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2, 3단계가 본격 실시되고 대출분할상환 유도 등 가계부채 관리방안들이 이행을 앞두고 있다. 새롭게 시작하거나 변경·시행되는 부동산제도에 대해 정리했다.

    DSR규제 방안을 월별로 구분하면 당장 1월부터 자주단위 DSR 2단계가 시행된다. 주택담보·신용·카드론 등 총대출액이 2억원을 초과한 차주의 경우 DSR규제 제1금융권 40%, 제2금융권 50%가 적용된다.

    6월까지 총대출액 기준외 규제지역내에서 6억원초과 주택을 매입하는 과정에 주택담보대출 및 1억원이상 신용대출을 받을 경우 차주단위 DSR규제 대상이 된다. 또한 7월부터는 총대출금이 2억원에서 1억원으로 하향 조정된다.

    올해부터 실거래가격이 9억원을 넘는 주택겸용 상가는 매도시 면적과 무관하게 주택부분은 비과세, 상가부분은 과세대상이 된다. 작년까지만 해도 주택으로 사용하는 면적이 상가로 하용하는 면적보다 크면 주택으로 간주해 1가구1주택 비과세가 적용됐다.

    다만 실거래가 9억원미만 주택겸용 상가는 현행대로 비과세 혜택을 받을 수 있다.

    동거주택 상속공제 대상이 확대된다. 기존에는 피상속인과 10년이상 계속 하나의 주택에 동거한 경우 상속주택가액의 한도 6억원까지 공제를 받을 수 있는 범위가 '직계비속'에 한정됐던 것이 올해부터는 '직계비속의 배우자'까지 확대된다.

    쉽게 말해 종전에는 상속인 범위가 자식이나 손자까지였다면 올해부터는 자식이나 손자의 배우자까지 포함된다는 것이다. 이밖에 상속세 연부연납기간도 5년에서 최대 10년까지 연장된다.

    수도권 도시지역중 주거·상업·공업지역 주택정착면적이 기존 5배에서 3배로 축소된다. 단 수도권 녹지지역과 도시지역외 지역은 현행대로 5배, 10배로 동일하다.

    1월부터 조합원 입주권을 양도할 경우 다른 주택이나 조합원 입주권뿐 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에만 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 된다.

    젊은 청년들에게 연 3.3% 높은 우대금리 혜택 등을 제공했던 청년우대용 청약통장 가입기간이 2년 더 연장된다. 또한 가입대상 소득기준도 작년 3000만원에서 올해 3600만원이하로 완화됐다.

    내년부터 무주택청년들에게 월세범위 내에서 20만원을 1년동안 최대 240만원까지 지원하는 '청년월세지원사업'이 3년간 한시적으로 시행된다. 만19세이상 34세미만 청년중 본인소득이 중위소득 60%이하고 원가구인 부모 중위소득이 100%이하 청년이 대상이다.

    올해부터 200가구미만 소규모주택 공공재건축 경우 공공임대주택 기부채납을 전제로 상한용적률까지 건축이 허용된다. 이와 함께 건축물 높이제한, 대지 조경기준 등 각종 규제도 완화된다. 또 인근지역을 편입할 경우 사업시행면적을 20%까지 확대할 수 있다.
     
    올해부터 새로 짓는 아파트 경우 전체 주차면수의 5%이상, 기존아파트는 2%이상 전기차 충전시설을 의무적으로 설치해야 한다.

    전기차 충전시설 의무설치 대상 또한 기존 500가구이상에서 100가구이상으로, 공중이용시설이나 공영주차장은 총 주차면수 기존 100면이상에서 50면이상으로 상향조정된다.  

    갈수록 심해지고 있는 저출산·고령사회로 인해 다자녀가구 기준이 종전 3자녀에서 2자녀로 변경된다. 올해부터 새롭게 도입되는 통합공공임대주택 다자녀기준도 2자녀이상으로 확대된다.