투기대출 거르려면 “원리금분할 상환‧전세금 상환 평가 도입해야”

정부의 가계부채 관리 과정에서 실수요자를 보호하는 방안이 중요한 과제로 떠올랐다. 

이 과정에서 실수요자와 투기수요자 구별을 위해 주택매입비용 전체에 대한 대출 상환 가능성을 엄정히 평가하고, 원리금분할상환방식을 도입해야 한다는 주장이 나왔다. 

한국금융연구원 구본성 선임연구위원은 11일 '실수요 중심 가계대출 규제의 필요성과 금융적 고려사항' 보고서를 통해 “실수요 중심의 대출규제를 위해서는 과잉대출이나 투기적 수요로 인한 불필요한 대출을 최소화해야 한다”며 이같이 밝혔다. 

그는 우선 대출상환여력을 평가하는 적합성 검증과 함께 대출 목적과 사용이 일치하도록 사후관리를 병행하는 대출관행 문화를 정착해야 한다고 강조했다. 

특히 주택담보대출은 주택 매입비용 전체를 전 생애에 걸쳐 어떻게 조달하고 상환할 것인지를 종합적으로 판단해 실수요 여부를 진단해야 한다고 제안했다. 

예를 들어 LTV(주택담보대출비율) 50% 규제 하에서 10억원 규모의 주택을 자기자금 1억원과 전세금 5억원, 대출금 4억원으로 매입할 경우 실수요 검증은 9억원(전세금+대출금) 전액에 대한 상환가능성을 엄격하게 평가하는 식이다. 

현행처럼 은행 대출금 4억원에 대한 DSR(총부채원리금상환비율)만을 평가할 경우 순소득 대비 훨씬 고가의 주택을 매입하려는 유인이 커지고, 고가주택의 가격상승이 일반주택의 가격상승으로 이어져 연쇄적인 대출 확대를 초래할 수 있어서다. 

구 연구위원은 “청년층의 경우 미래소득이 커지고 상환 기간이 장기간에 이뤄질 수 있으므로 LTV 기준을 완화하는 것이 실수요를 충족하는 접근법이 될 것”이라고 말했다. 

이와 함께 원리금 분할상환을 의무화해 불필요한 대출이나 투기목적의 대출을 자제하도록 해야 한다는 지적이다. 

구 연구위원은 "일시 상환이나 한도 방식의 대출은 차주가 이자 비용만 부담하기 때문에 단기간 건당 대출 규모가 커지고 금융기관별 대출 증가율도 빠르게 늘어날 수밖에 없다"면서 "대출 증가율이 높은 금융사에 대해 신규 또는 차환 대출 등에 원금상환 의무를 부과하는 것도 고려해야 한다"고 말했다.

또 DSR을 계산할 때도 총소득이 아니라 세금 등을 빼고 실제 상환에 사용할 수 있는 순소득을 기준으로 전환하는 것을 검토해야 한다고 제안했다. 

현재는 원리금 상환액을 총소득으로 나눠 대출자가 원금과 이자를 갚는 데에 얼마를 쓰는지를 산출하는데, 이때 적용하는 소득을 기존 세전 소득에서 세후 소득으로 바꿔야 한다는 것이다. 소득이 적게 산정될수록 대출 문턱이 더 높아질 수 있다.

반면 용도가 특정되지 않은 일반대출의 경우 대출 금융사의 자본규제 강화를 통해 관련 대출의 증가율을 낮추는 게 필요하다는 지적이다. 이를 위해 금융사의 BIS기준 자기자본비율(BIS비율) 계산시 위험자산가중치나 예상기대손실률, 대손충당금적립비율을 정상기준보다 높게 부과해 관련 대출의 성장률을 낮추도록 유도해야한다고 조언했다.