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[증여세 알기①]빚까지 증여하면 유리할까?…저가양도땐 증여세 내야

채무포함 증여, 양도세도 부과…일반증여보다 유리 조금이라도 아끼려면 빚포함 부담부증여' 추천 가족끼리 저가거래 하다 '증여세+양도세' 폭탄

입력 2022-06-02 13:45 | 수정 2022-06-02 13:57

▲ 서울 시내 아파트 ⓒ연합뉴스

#. 내년에 결혼하는 아들을 둔 A씨는 고민에 빠졌다. A씨는 지방에 시가 5억원인 아파트를 보유하고 있었고, 이를 아들의 신혼집으로 내어주고 싶었다. 하지만 현재 세입자가 전세보증금 2억원에 거주하고 있어 세입자가 있는 상태에서 아들에게 부담부증여를 할 지, 세입자를 내보낸 후 온전히 증여를 할 지 고민이 됐다. 부담부증여가 증여세를 아낄 수 있다고 들었지만, 양도세까지 내야 한다는 얘기에 무엇이 절세할 수 있는 길인지 헷갈리기 시작했다. 

최근 자녀에게 집을 증여하려는 사람들이 늘면서 부담부증여에 대한 관심이 높아지는 등 절세수단으로 떠오르고 있다. 

부담부증여는 말 그대로 배우자나 자녀에게 부동산 등의 재산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 주는 것이다. 채무액을 차감해 증여세를 계산하는만큼 세 부담이 줄어들어 절세수단으로 떠오르고 있다. 

하지만 여기서 많은 사람들이 간과하는 것이 '양도세'다. 부담부증여에는 증여세 외에 양도세가 부과되는데, 많은 사람들이 이를 잘 알지 못해 생각보다 세금이 많이 나와 당황하는 경우가 종종 있다.

부담부증여의 경우 채무액에 상당하는 부분은 자산이 유상으로 이전된 것으로 보기 때문에 양도세가 부과돼 결과적으로는 절세효과가 기대만큼 발생하지 않을 수도 있다. 

A씨의 사례를 예로 들어 살펴보자. A씨가 2015년 1월1일에 2억원에 비조정지역 내 아파트를 취득하고 현재 1세대 1주택이며 기타 필요경비 등은 없는 것으로 가정해 계산해보자. 

A씨가 세입자를 내보내고 아들에게 아파트를 증여할 경우 증여재산가액은 시가 5억원을 그대로 적용, 성인자녀에 증여할 때 비과세 기준인 5000만원을 공제하면 증여세 과세표준은 4억5000만원이다. 세율은 20%를 적용한 뒤 누진공제 1000만원과 신고세액공제 3%를 적용받으면 최종 증여세는 7760만원이 나온다.(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내에 증여세 신고를 하면 신고세액공제 3%를 받을 수 있다.)

만약 A씨가 전세보증금 2억원을 포함해 아들에 부담부증여를 하게 된다면, 아파트 시가는 5억원이기 때문에 3억원을 증여했다고 보고 5000만원을 공제한 2억5000만원이 증여세 과세표준이 된다. 세율은 20%를 적용하고 신고세액공제를 3% 적용하면 납부세액은 3880만원이 나온다.

전세보증금 2억원에 대해선 양도세를 계산해야 한다. A씨가 아파트를 취득한 금액은 2억원이며 이를 시가 5억원에 대입해 증여분 3억원(60%), 전세보증금(40%)로 계산한다. 이에 따라 전세보증금 2억원에 대한 취득가액은 8000만원으로 이를 제외한 1억2000만원을 양도차익으로 보고 기본공제 250만원을 적용하면 과세표준은 1억1750만원이 된다. 

여기에 세율 35%를 적용하면 최종세액은 2623만원이 나오고 이를 아까 계산한 증여세와 합산하면 6503만원이 나온다. 

세입자를 내보내고 아파트를 온전히 증여했을 때에 비해 1257만원의 절세효과가 나타났지만, 일반 사람들이 생각하는 드라마틱한 절세는 아닌 셈이다. 하지만 큰 변수만 없다면 일반 증여보다는 부담부증여가 조금이나마 세 부담을 덜 수 있는 것은 분명한 사실이다. 

증여세 부담 때문에 부모와 자식 간에 매매 방식으로 부동산을 넘겨주는 사례도 있다. 하지만 양도세를 줄이기 위해 저가양수 또는 고가양도를 한다면 해당금액만큼 증여를 했다고 보고 증여세가 부과되기 때문에 주의해야 한다. 

배우자와 자녀 등 특수관계인 간 거래의 경우 주택의 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상이면 증여세가 과세된다. 

예를 들어 올해 3월 아버지가 아들에게 시가 30억원인 아파트를 20억원에 양도했다면 10억원의 차액이 발생하게 된다. 이후 시가 30억원의 30%인 9억원 또는 3억원 중에서 적은 금액을 차액에서 빼면 되는데 해당 사례에서는 10억원에서 3억원을 제한 나머지 7억원을 증여했다고 보는 것이다. 7억원에 대한 증여세는 1억3905만원이다. 

여기서 끝이 아니다. 아버지의 경우 양도세도 다시 계산해 납부해야 하는데 당초에는 매매가액 20억원을 기준으로 계산해 양도세가 1억7460만원이 나왔지만, 시가대로 다시 계산하면 양도세는 6억960만원이 나온다. 

정상거래를 했다면 증여세를 아낄 수 있었겠지만, 저가거래를 하다가 양도세는 양도세대로, 증여세는 증여세대로 내게 되는 상황이 발생한 것이다. 
이희정 기자 hjlee@newdailybiz.co.kr
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