기사 공유하기

로고

[대출절벽 오나②] 50년 주담대, LTV 80% '숨통'

초장기 대출 최대한 확보… 月원리금 부담↓금리인상기 중도상환한 뒤 갈아타야청년층 미래소득 반영한 DSR 한도 살펴야

입력 2022-06-07 12:19 | 수정 2022-06-07 13:12
은행권에서는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 3단계 돌파구로 초장기 대출을 꼽고 있다. 주택담보대출의 만기를 40~50년으로 설정해 대출 한도를 최대한 끌어올리는 방안이다. 

청년층이나 생애최초 주택구입을 앞둔 실수요자는 LTV 규제완화를 노려볼만하다. 대출 기간이 길어지면 매달 갚아야하는 원리금이 줄고 DSR 규제도 피할 수 있다. 다만 금리인상기에 갚아야할 이자가 증가하는 것은 부담이다. 


◆ 주담대 만기 40년, 50년으로 

7월부터 총 대출액이 1억원이 넘으면 DSR 40% 규제에 따라 1년 간 갚아야할 원금과 이자가 연소득의 40%를 넘을 수 없다. 

연봉이 5000만원인 A씨가 규제지역에서 주담대를 연 4%(원금균등방식)로 30년 상환 조건으로 빌린다면 최대 한도는 3억4824만원이다. 같은 조건으로 만기를 40년으로 늘리면 대출 한도는 3억9780만원으로 확대된다. 상환기간이 길어질수록 1년 간 내야하는 원리금이 적어진 영향이다.

같은조건으로 주담대로 3억원을 빌렸다고 가정하면 30년 상환 때는 매달 갚아야하는 원리금은 183만원이다. 상환기간이 40년에는 162만원으로, 50년에는 150만원으로 각각 줄어든다. 

대신 만기까지 대출을 유지할 경우 갚아야할 이자가 폭발적으로 증가한다. 30년의 경우 1억8050만원에서 40년은 2억4050만원으로 훌쩍 뛴다. 50년은 3억50만원으로 원금을 앞지른다. 


◆ 청년층, 20년 뒤 미래소득 DSR에 반영

청년·신혼부부 등 생애최초 주택구입자는 LTV 규제완화를 노려볼만 하다. 정부가 지금껏 지역과 주택 가격별로 60~70%를 적용해온 LTV를 최대 80%까지 높이기로 하면서다. 

현재는 서울 등 규제지역의 경우 부부합산 연 소득 1억원(생애 최초 구입자) 이하, 주택가격 9억원 이하일 때만 LTV를 최대 60%(6억원 초과 구간은 50%)까지 우대한다. 

연소득 5000만원의 생애 최초 주택구입자가 규제지역서 연 4%(원금균등방식)으로 대출을 받아 시세 9억원짜리 아파트를 구입할 때 LTV 60%가 적용됐다면 올 3분기부터는 LTV 80%가 적용된다. 

금융당국이 청년층에 미래에 늘어날 소득을 반영해 대출한도를 부여하는 쪽으로 방향을 정하면서 은행들도 미래소득 계산해 대출 한도를 늘릴 계획이다. 동일 조건서 LTV가 80%로 확대되고 미래소득이 7000만원으로 본다면 40년 만기 대출한도는 5억5731만원까지 늘어난다. 

은행권에서는 기존 30년의 주담대도 만기까지 가져가는 경우가 적었던 만큼 초장기 대출과 LTV 완화로 실수요자의 내집마련을 위한 대출 물꼬를 터준 뒤 향후 대출을 갈아타는 방안을 추천하고 있다. 

한 금융권 관계자는 "통상 시중은행은 대출 실행 3년 이후 중도상환 수수료가 없어 금리 상황에 맞게 대출을 갈아타는 일이 빈번하다"고 밝혔다. 인터넷은행인 카카오뱅크는 별도의 중도상환수수료를 부여하지 않는다.   

은행권도 이같은 대출시장 변화에 빠르게 적응 중이다. 한 시중은행 관계자는 "초장기 주담대 등장으로 여신심사의 기준도 변화할 수밖에 없다"면서 "대출기간이 길어질수록 은행의 회수리스크도 커진다. 미래소득 산정에 관한 내부 규율을 다듬어 규제 변화에 유연하게 적용해 나갈 것"이라 밝혔다. 

최유경 기자 orange@newdaily.co.kr
기자의 다른 기사 보기
뉴데일리 댓글 운영정책

자동차

크리에이티비티

금융·산업

IT·과학

오피니언

부동산