장마철 아파트 천장누수 책임소재는? 입장별 대처법

장마철만 되면 멀쩡하던 집도 천장이나 화장실, 베란다 등 곳곳에서 누수가 발생하곤 한다. 층간소음 만큼이나 공동주택 입주민 사이에선 큰 갈등요소로 자리 잡고 있다. 

누수로 인한 사고는 내가 피해자인 경우와 원인제공자 2가지 경우로 압축된다. 먼저 누수 피해를 입었다면 윗집에 찾아가 상황을 알리는 게 우선이다. 그럼에도 불구하고 윗집이 책임을 회피할 때에는 증거 사진과 동영상을 확보한 뒤 민사소송을 제기하면 된다. 

소송을 진행할 경우 현장검증·변호사비용 등 지출이 생기고 소장접수·조정절차·재판 등 꽤 많은 시간이 소요되지만 승소한다면 보수뿐 아니라 소송비용, 손해배상까지 청구할 수 있다. 

여기서 윗집이 세입자라면 집주인에게 보상청구를 하면 된다. 민법 제623조(임대인의 의무)를 보면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 적시돼 있다. 

따라서 임차인 과실로 인한 누수가 아닌 건물노후로 인해 발생한 누수라면 집주인이 보수공사 및 피해자 손해배상까지 전부 부담해야 한다. 

반면 원인제공자가 자신이고 아랫집이 과도한 요구를 한다면 응해줄 필요는 없다. 민법 제393조(손해배상의 범위)에 따르면 손해배상 범위는 '통상의 손해'를 그 한도로 한다고 명시돼 있다. 

누수로 인한 통상의 손해는 이로 인해 발생한 부식이나 그 밖에 문제에 대한 손해만 해당된다. 

업체선정도 무조건 받아줄 의무는 없다. 판례에 따르면 피해자가 원하는 업체와 누수원인 제공자가 알아본 업체 견적이 달랐을 경우 법원은 하자가 발생했을 당시를 기준으로 전문가에게 의뢰해 객관적 감정가격을 요청하도록 한다. 

송승현 도시와경제 대표는 "공동주택에 살고 있다면 정기적 점검을 통해 누수가 발생하지 않도록 사전에 관리하는 게 좋다"고 조언했다.

이어 "배관의 노후화와 아파트 내외벽 균열발생 등 누수가 발생하는 원인도 다양하기 때문에 수도계량기 밸브를 잠그고 2~3시간후 밸브를 다시 열었을 때 수도계량기 별침이 돌아간다면 어디선가 누수가 발생하고 있다는 의미"라고 말했다.