LTV 완화 거래절벽 다소 숨통…고금리에 효과 제한적

정부가 침체된 부동산시장의 활성화를 위해 무주택자와 1주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 완화  등의 조치를 내놨다. 급격히 얼어붙고 있는 시장에 다소간의 활기를 불어넣을 수 있을 것이란 기대가 나온다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한데다 집값 자체가 하락하고 있어 실수요자의 시장 진입이 제한적일 수 있다는 우려가 제기된다. 

27일 윤석열 대통령이 주재한 제11차 비상경제민생회의 발표 내용중 가장 이목을 끄는 부분은 대출 규제 완화다. 정부는 지역이나 집값과 상관없이 무주택자에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 50%로 완화할 계획이다. 지금은 무주택자와 1주택자의 경우 비규제지역에서는 70%, 규제지역에서는 20~50%가 적용된다. 서울 등 투기과열지구의 경우 9억원이하는 40%, 9억원초과는 20%가 적용됐다.

또한 투기지역과 투기과열지구에서 금지됐던 15억 원초과 아파트에 대한 주택담보대출이 무주택자와 1주택자에게 허용된다. 다만 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건아래 대출을 받을 수 있다. LTV는 50%가 적용된다. 이같은 조치는 은행업감독규정 개정 등을 거쳐 내년초 시행될 것으로 전망된다. 

부동산 전문가들은 이번 조치가 주택시장의 경착류 완화에 일부 효과를 나타낼 수 있을 것이라고 전망한다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "15억 초과 아파트에도 LTV 50%를 일괄 적용함으로써 주택금액과 무관하게 거래를 위축시키는 요인을 완화시킬 수 있을 것"이라고 말했다.  

하지만 이번 조치가 거래를 정상화해 시장 자체를 활성화하는데는 역부족일 것이란 의견이 지배적이다. 

가장 큰 문제는 금리다. 대출규제가 완화되면 일부 다주택자가 내놓은 급매물이 다시 회수될 가능성도 있다. 다만 현재 금리가 높은 상황인 만큼 매수자들이 대출을 많이 내 집을 사기는 쉽지 않은 상황이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "LTV를 다소 완화하더라도 DSR 규제가 상존해 있고 주택담보대출 금리가 5~7%로 높은 상태에서 집값까지 하락하고 있어 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것"이라고 전망했다. 

이은형 연구위원은 "규제지역 내 무주택자와 1주택자에게 LTV 50%를 적용한다는 것은 기존에도 대출이 나오고 LTV 40%가 적용되던 금액대 주택의 거래를 촉진시키기에는 부족한 감이 있다"며 'LTV 완화라는 자체는 긍정적이고, 50%라는 수준도 대출을 실시한 금융기관의 입장에서는 위험이 높은 것이 아니지만 이 정도로 시장에 큰 영향을 미칠지는 확신하기 어렵다"고 분석했다.