DSR은 안 푼다… 김주현 "대상 아냐" 못질

정부가 부동산 경기 부양을 위한 규제 완화에 총력을 기울이는 가운데 핵심 규제인 총부채원리금상환비율(DSR)은 유지될 전망이다. 가계부채 관리 최후의 보루라는게 금융당국 입장이지만, 갈수록 치솟는 금리에 탄력적 운영이 필요한게 아니냐는 목소리도 나온다.

3일 금융권에 따르면 정부는 이달 중 서울 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 규제지역 해제를 추진 중이다. 국토교통부는 주거정책심의위원회를 열어 규제 해제 대상을 결정할 방침이다. 현재 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 남아있다. 서울 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구 등 15곳은 투기지역으로 묶여 있다.

부동산 규제완화는 최근 집값 하락세가 심상치 않기 때문이다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 9월부터 11월까지 서울 주택평균가격은 2.59% 하락했다. 하락폭이 가장 큰 노원구는 5.47% 주저앉았다. 경기도는 3.68% 떨어졌는데 광명(-6.85%), 하남(-4.36%) 등이 하락세가 컸다.

고강도 규제 완화에도 효과는 미지수다. DSR 규제는 여전히 공고하기 때문이다. 주택담보대출비율(LTV)를 늘려도 DSR이 유지되는 이상 대출규제 완화 효과가 제한적이란 지적도 나온다. 예컨대 연소득 5000만원인 무주택자가 9억원 아파트 구입시 LTV 규제가 70%까지 늘어나면 6억3000만원까지 대출가능하지만, 실제 대출한도는 3억5500만원에 불과하다. DSR 규제한도 40%를 이미 최대치로 적용받아서다.

김주현 금융위원장은 지난달 기자들과 만난 자리에서 "금리가 갑자기 높아져 어려움을 겪는 상황에서 DSR을 완화하는 것은 적어도 지금 상황에서는 맞지 않다"고 했다. 이어 "여러가지 여건이 되면 DSR 완화도 여유가 있는지 그때 가서 보겠지만 적어도 지금 건드리는 것은 맞지 않다"고 선을 그었다.

DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 나타낸 지표다. 기존에 적용하던 총부채상환비율(DTI) 보다 엄격한 규제다. DTI는 담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액을 부채로 보지만, DSR은 기타 대출의 원리금까지 모두 빚으로 본다. 마이너스통장의 경우 실제 사용하지 않았다 하더라도 부채로 적용돼 DSR 비율을 끌어올려 대출한도를 줄이는 효과로 나타난다.

소득이 높을수록 대출한도도 늘려주는 취지는 긍정적이지만, 고금리가 지속되면서 대출여력이 점점 줄어드는 것은 맹점이다. 한국은행에 따르면 주담대를 보유한 차주의 평균 DSR은 지난해 3분기 기준 60.6%로 나타났다. 코로나19 확산으로 저금리 기조가 이어진 2020년 1분기 55.2% 이후 금리가 오르면서 DSR 비율도 꾸준히 올라 60%를 넘어섰다. 주담대와 신용대출을 동시 보유한 차주의 DSR은 69.2%로 70%에 육박한다. 실제 규제비율과 괴리가 30%p 가까이 나는 셈이다.

금융당국은 DSR을 제외한 다른 대출 규제를 단계적으로 정상화하겠다는 방침이다. 또 올해 시행되는 특례보금자리론 등 서민 정책대출은 DSR 적용은 면제해 서민 '주거 사다리' 형성을 보장할 계획이다. 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하를 대상으로 최대 5억원까지 대출 가능하다. 특히 소득요건이 사라져 맞벌이 실수요자들도 활용가능하다. 예상되는 대출금리는 4%대 중반이다.

금융당국 관계자는 "DSR 규제가 고소득자에게만 유리하다는 지적이 있지만, 취약차주의 과도한 상환부담을 막는 성격이 강하다"며 "서민 정책대출 상품을 늘려 취약차주의 내집마련에도 정책역량을 담아낼 것"이라고 말했다.