'DSR 일부 완화' 역전세난 새 국면…"8월 쓰나미 소멸 될 것"

금융당국이 지난해에 이어 올해에도 총부채원리금상환비율(DSR) 유지라는 정책 기조를 이어가기로 했다. 다만 사회적으로 큰 파장을 불러일으킨 전세 사기 피해자에 이어 역전세에 대해서도 DSR 적용을 완화하려는 등 미세 조정을 추진하고 있다. 해당 방안이 현실화되면 8월로 예정된 역전세 리스크가 크게 줄어들 가능성이 있다고 봤다.

4일 금융권 등에 따르면 금융위원회와 금융감독원 등 금융당국은 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위해 과도한 주택담보대출비율(LTV) 규제의 완화를 추진하되 DSR만큼은 유지할 방침이다.

최근 우리나라 가계 부채에 대한 경고음이 대내외에서 나오는 가운데 LTV에 이어 개인별 DSR 규제까지 완화할 경우 돈을 갚을 능력을 초과한 대출이 이뤄져 가계 경제와 부동산 시장의 불안정성을 키울 우려가 있기 때문이다.

이복현 금융감독원장도 최근 DSR 완화 여부에 대해 "아파텔 등 일부 미세조정이 좀 있는 건 맞지만 큰 틀에서 지급 여력 대비 대출의 양을 관리하자는 대원칙으로서의 DSR 규제는 지금 완화될 것으로 기대하면 안 된다"고 일축했다.

DSR 규제는 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 지표다. 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠한다.

지난해 7월부터 적용된 현행 DSR 규제는 총대출액이 1억원을 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있다.

한국은행의 분석 결과 지난해 4분기 기준 가계대출 차주의 평균 DSR은 40.6%로 집계됐다. 가계대출 차주 평균이 40%를 넘은 것은 2018년 4분기(40.4%) 이후 4년만으로 가만히 있어도 매달 갚아야 할 대출 원금과 이자 부담이 커진 상황이다.

또한 역전세난으로 인한 시장 불안이 현실화할 가능성을 사전에 차단하기 위함도 있다.

한국은행에 따르면 잔존 전세계약 약 200만건(지난해 평균) 가운데 역전세 위험 가구 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6000가구)로 증가했다. 역전세 가운데 올 하반기 28.3%(29만가구), 내년 상반기 30.8%(31만6000가구)가 전세 기한 만료다.

금융당국은 이처럼 DSR을 가계부채 문제를 막기 위한 최후의 보루로 여기면서도 최근 전세 사기 피해자나 역전세 문제 등에 대해서는 DSR 적용을 완화하는 방안을 추진하고 있다.

금융위원회를 포함한 정부 관계부처는 다음 주 회의를 열어 역전세 문제를 해결하기 위해 전세금 반환 보증과 관련된 대출에 한시적으로 DSR 적용을 완화하는 방안 등을 논의할 예정이다.

다만 DSR 한도가 가득 찬 차주는 LTV 한도만큼 보증금 반환 목적 대출을 이용하기 어려워 결과적으로 역전세 문제가 이어질 수도 있다는 시각이다.

금융당국 관계자는 "형평성 이슈가 있지만 몇 가지 예외적인 상황에서 합리적인 수준으로 DSR 적용을 완화해왔다"면서 "역전세도 DSR 적용 완화가 합리적이냐는 비판이 있지만 임차인 보호 문제가 있어 고민할 수밖에 없는 상황"이라고 전했다.

하지만 특례보금자리론과 전세 사기 피해자들을 위한 경락자금(경매 낙찰 시 필요한 자금)에 이어 역전세 문제까지 DSR 적용을 완화할 경우 DSR 제도가 사실상 누더기 정책이 되는 게 아니냐는 지적도 나온다.