전세대출 DSR '평행선'… "포함해야" vs "시기상조"

집값거품과 전세시장 문제 해결을 위해 국내경제연구소들을 중심으로 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 

반면 정부는 실수요자 충격과 반발 등을 우려해 시행하기 어렵다는 입장을 고수하고 있다. 

22일 금융권에 따르면 KB금융지주 경영연구소는 지난 18일 ‘전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’을 통해 “과도한 대출과 주택경기에 미치는 부작용을 억제하기 위해 DSR 산정시 전세자금대출을 포함해야 한다”고 제안했다. 

현재는 DSR 산정시 예적금담보대출과 보험약관대출처럼 상환자금이 별도로 존재하는 대출은 제외된다. 

KB금융 경영연구소는 “전세자금대출은 만기시 돌려받는 전세보증금으로 상환이 가능하기 때문에 DSR산정에서 제외됐으나 건당 대출규모가 크고 과도한 대출로 인한 주택시장의 부정적인 영향을 감안해 DSR 산정에 포함하는 것을 검토할 필요가 있다”고 주장했다. 

연구소는 투자자가 전세를 활용해 LTV(주택담보인정비율)로 자금을 조달하는 행위에 대한 규제가 필요하다며 DSR을 활용하는 방안을 제안했다. 예컨대 3주택 이상 주택 보유자가 70% 이상의 高 LTV로 전세를 포함해 주택을 구입한 경우 DSR산정에 전세보증금을 포함하는 식이다. 

주택가격 하락으로 전세보증금 손실 방지를 대비하기 위해서도 매매전세비 70% 이상 주택은 임차인의 전세자금대출을 제한해야 한다고 주장했다. 

매매가격에 근접한 비용을 담보로 주택을 임차하는 전세계약은 불합리적이며, 전세보증금을 낮추고 부족분은 월세로 전환토록 유도하는 게 바람직한 정책방향이라는 주장이다. 

또 정부가 추진하는 DSR 완화는 소득으로 감당 가능한 범위를 넘어서는 대출을 허용한다는 점에서 리스크가 증가할 수 있으므로 1억5000만원 한도 내에서 DSR 적용 배제를 고려해야 한다고 제안했다. 

실제로 긴급생계비마련 목적으로 주담대는 차주가 의료비, 교육비 등 긴급한 생활안정자금 목적임을 입증하고 여신심사위원회의 승인을 받은 경우 1조5000억원 한도 내에서 DTI(총부채상환비율), DSR 적용없이 대출이 가능하다. 

정부도 전세시장 안정화를 위해 2022년 하반기부터 전세사기 피해대책과 임대보증금반환보증 의무가입 등 안전장치를 다양하게 쏟아내고 있다. 최근에는 역전세난 대책을 위해 전세보증금 반환 목적의 대출에 한해 DSR 한도를 완화해주는 방안도 고민 중이다. 

그러나 DSR에 전세대출을 포함하는 방안은 후폭풍을 우려해 도입하기 어렵다는 입장이다. 

금융당국 관계자는 “전세대출은 돌려받을 임차보증금이 상환재원이므로 본인소득으로 갚는 대출이 아니다”며 DSR 산정에서 제외되는 게 맞다는 주장이다. 

일각에서는 전세대출시 대출자의 상환능력을 보면 소득이 낮을 경우 전세도 못 구하는 상황이 발생할 수 있다는 지적도 나온다.  

그럼에도 경제전문가들은 전세제도의 구조적 리스크를 감안해 장기적 관점에서 대응책을 마련해야 한다고 조언한다. 

KB금융 경영연구소는 “전세는 개인 간의 거래로 정책적 규제가 어렵고, 임대인이 주택가격대비 과도한 대출을 받는 구조임에도 이에 대한 규제가 없어 임대인뿐만 아니라 임차인에게도 리스크 확대가 불가피한 구조”라고 우려했다. 

그러면서 “전세제도의 구조적 특성상 경기 침체기마다 주택시장 위축으로 매매, 전세가격이 하락하는 경우 전세보증금 미반환과 손실 문제 발생이 불가피”하다면서 “악의적 전세사기 뿐만 아니라 전세거래의 구조적 리스크를 고려해 일정부분 대출규제의 틀 안에서 관리할 필요가 있다”고 강조했다.