또 물건너간 재초환법 개정…"도대체 언제해"

전국 곳곳에서 도시정비사업이 속도를 내고 있는 가운데 '규제대못'으로 꼽히는 재건축초과이익환수제(재초환) 완화는 여전히 갈길이 멀 전망이다. 개정과 관련해 여야가 첨예한 대립중이고 국토교통위원회가 최근 법안심사안건에서도 제외했기 때문이다.

14일 국회와 관련업계에 따르면 국토위는 전날 열린 국토법안심사소위원회 안건에 재초환법 개정안을 제외했다. 다만 오는 20일 예정된 소위에서 재건축부담금에 대해 논의하고 다음 소위에서 실거주의무 폐지와 함께 테이블에 오를 예정이다. 하지만 개정안 통과 여부는 여전히 불투명하다. 

재초환법은 2006년 부동산 가격안정화를 목적으로 제정됐다. 당시 전국 재건축 아파트단지를 중심으로 매매가가 상승하자 재건축에 따른 초과이익을 집값상승 주범으로 본 것이었다.

이법은 재산권침해·이중과세 등 위헌논란과 2008년 금융위기를 겪던중 2012년 제도를 일시중단하는 개정안이 통과돼 2017년까지 시행이 유예된 바 있다. 이후 2018년 다시 부활해 지금까지 이어져 재건축사업 관련 규제완화 '숙원'으로 꼽힌다.

현행 재초환법은 재건축사업이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을때 이익금액의 10~50%를 부담금으로 환수한다. 고가단지일수록 조합원은 수억원 부담금을 납부할 가능성이 있는 탓에 사업추진 걸림돌로 작용한다는 지적이 있어왔다.

이에 정부는 지난해 9월 부담금 면제금액을 1억원으로 높이고 초과이익에 따라 누진적으로 적용하는 부과기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원으로 확대하는 개정안을 발의했다.

하지만 야당은 개정안 감면폭이 과도하다며 면제금액기준을 8000만원으로 낮추고 7000만원인 부과구간도 5000만원으로 조정할 것을 요구했다.

국토부는 수정안을 제시해 면제금액 1억원은 그대로 유지하고 부담금 부과구간을 부과요율에 따라 7000만원부터 4000만원까지 차등적용하는 방안을 제시했다. 

세부내용을 보면 △1억~1억7000만원(7000만원) 10% △1억7000만~2억3000만원(6000만원) 20% △2억3000만~2억8000만원(5000만원) 30% △2억8000만~3억2000만원(4000만원) 40% △3억2000만원초과는 50%를 부과하는 식이다.

윤지해 부동산R114 선임연구원은 "재초환 완화는 빨리 진행돼야 할 필요가 있다"며 "특히 택지가 없는 서울의 경우 정비사업쪽이 공급량 8~9할을 차지하고 있기 때문에 규제완화 없이 공급량을 늘린다는 건 서로 이해가 상충되는 것"이라고 강조했다.

이어 "공급량을 늘리는 쪽에 포커스를 맞추고 해당법안을 보면 개정통과가 되어야 하는 것"이라며 "정치가 개입하는 것이 문제가 될 수도 있는데 개정하는 주체도 정치이기 때문에 현장의 목소리에 귀를 기울이고 타협점을 찾아야 할 것"이라고 덧붙였다.

재건축이후 집값상승이 클 것으로 예상되는 노른자위 단지들 경우 '부담금 폭탄'을 맞을 수 있어 골머리를 앓고 있다.

실제 지난해 한국부동산원은 용산구 이촌동 한강맨션 재초환 부담금이 평균 7억원에 달할 것으로 추정했다. 조합 측이 예상한 평균 4억원보다 2배 가까이 차이가 났다.

부담금 산정과정에서 부동산원은 한강맨션 시세를 3.3㎡당 8000만원으로 계산해 사업종료시 3.3㎡당 1억원을 넘길 것으로 예측했다. 반면 조합 측은 실거래가를 기준으로 6500만원 수준인 시세가 사업종료 시점에 8000만원까지 상승한다고 봤다.

이처럼 초과이익에 대한 부담금은 조합설립인가와 준공시점 가격으로 산정되는 탓에 집값변동에 따른 부담금을 예측이 어렵고 실제 부담금만큼 이익이 실현될지 미지수라는 지적이 있다.

앞서 2020년 서울대 환경대학원 도시계획학 연구팀은 강남3구 재건축아파트와 비(非)재건축아파트를 비교해 해당 제도 실효성을 분석했다.

연구팀이 내놓은 '재건축 초과이익 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구' 논문을 보면 "비재건축아파트 가격이 재건축을 진행하는 아파트가격을 선행하는 경우가 많았다"며 "재건축아파트가 집값불안을 야기한다고 볼 근거는 없는 것으로 판단할 수 있다"고 결론냈다.

이어 "비재건축아파트와 재건축아파트 가격은 장기적 균형관계에 있으며 재건축 진행 아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않을 수 있다"고 분석했다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "재건축이 현실적으로 가능한 건 서울쪽인데 현재 주택공급이 부족한 측면이 있기 때문에 제도적으로 빨리 세팅이 돼야 한다"며 "정비사업 자체가 탄력을 받고 원활하게 진행되기 위해서는 완화가 필요한 건 맞는데 내용에 대한 협의는 당연히 자연스럽지만 정쟁거리가 되면 안 될 것"이라고 말했다.

그러면서 서정렬 교수는 일각에서 재초환 완화 조치가 집값상승 불쏘시개로 악용될 수 있다는 우려가 나오는 것에 대해 "사업성을 봐야한다"고 분석했다.

서 교수는 "해당 우려가 논리적으로는 맞을 수 있다"면서도 "재건축 경우 시장성이 없으면 추진 자체가 안 되기 때문에 어떻게 보면 완화조치를 반대하는 명분으로 읽힐 수도 있다"고 진단했다.

이어 "물론 재건축을 통한 개발이익을 너무 크게 가져가는 것 자체는 문제가 될 수 있다"며 "재초환이란 제도가 도입된 취지를 생각하면 면제금액한도를 1억으로하든 2억으로하든 감면폭이 크든 작든이 중요한 게 아닌 것 같다"고 부연했다.

그러면서 "일방적으로 얼마의 절댓값을 주는 것이 오히려 논쟁거리가 될 수 있다"고 했다.