부동산 경착륙 막겠다더니…재초환·실거주 몇년째 불발 계속되나

부동산 관련 규제완화의 큰 부분을 차지하는 재건축초과이익환수(재초환) 완화와 실거주 의무 폐지법안이 또 국회 문턱을 넘지 못했다.

24일 국회 등에 따르면 이달 22일 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에는 재건축부담금 계산시 초과이익 면제기준을 1억원으로 상향하는 내용의 ' 재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안'과 실거주 의무 폐지를 골자로 한 '주택법 일부개정법률안'이 논의됐지만 모두 통과되지 못했다.

이중 재초환 완화안은 여야 합의 직전까지 갔지만 결국 막판에 이견이 좁혀지지 않은 것으로 알려졌다.

규제완화에 대한 필요성 등 큰 틀에서는 공감대가 형성됐지만 부담금 면제기준에 대한 의견 차이가 있는 것으로 전해졌다.

재초환은 재건축사업이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 때 이익금의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 고가단지일수록 조합원은 부담금으로 수억원을 납부할 가능성이 있는 탓에 정비사업추진 '걸림돌'로 작용한다는 지적이 있었다.

이에 정부는 지난해 9월 부담금 면제금액을 1억원으로 높이고 초과이익에 따라 누진적으로 적용하는 부과기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원으로 확대하는 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다.

이후 국민의힘 유경준, 김정재 의원은 각각 지난해 9월과 11월 관련 내용을 담은 개정안을 대표발의했지만 현재 1년 넘게 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 실정이다.

야당인 더불어민주당은 개정안 감면폭이 과다하다며 면제기준을 제시된 금액보다 낮은 8000만원으로 낮추고 부과구간도 7000만원에서 5000만원으로 조정할 것을 요구하고 있다.

국토부는 올해 6월 수정안을 제시해 면제금액 1억원은 그대로 유지하고 부담금 부과구간을 부과요율에 따라 7000만원부터 4000만원까지 차등적용하는 방안을 제시했다.

세부내용을 보면 △1억~1억7000만원(7000만원) 10% △1억7000만~2억3000만원(6000만원) 20% △2억3000만~2억8000만원(5000만원) 30% △2억8000만~3억2000만원(4000만원) 40% △3억2000만원초과 50%를 부과하는 식이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원 "재초환 완화는 빨리 진행될 필요가 있다"며 "특히 택지가 없는 서울의 경우 정비사업이 주택공급량의 8~9할을 차지하고 있기 때문에 규제완화 없이 물량을 늘린다는 것은 서로 이해가 상충되는 것"이라고 말했다.

이어 "공급략 확대에 초점을 맞추면 개정안이 통과돼야 한다"며 "현장의 목소리에 귀를 기울이고 타협점을 찾아야 할 것"이라고 덧붙였다.

또다른 핵심 규제완화로 손꼽혔던 실거주 의무 폐지는 여야가 평행선을 달리고 있다.

앞서 정부는 '1·3 부동산 대책'을 통해 전방위적인 부동산 규제완화책을 통해 분양권 거래와 관련 전매제한 기간 단축을 발표한 바 있다.

올 4월 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 전매제한을 수도권의 경우 지역에 따라 6개월·1년·3년으로, 비수도권은 제한이 없거나 6개월·1년으로 단축했다. 서울은 규제지역으로 지정된 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구를 제외하고 전매제한 기간이 1년 적용된다.

하지만 실거주 의무기간은 없애지 못해 규제완화 효과가 크지 않다는 반응이 나온다. 현행 주택법은 분양가상한제 적용 주택을 새로 분양받을 경우 해당 주택에 2~5년간 의무 거주하도록 규정하고 있다.

실거주 의무 폐지는 법을 개정해야하는 사안이기 때문에 이번 법안심사소위에서 논의가 진전되기를 바라는 목소리가 있었다.

관련 내용을 담고 있는 주택법 일부개정법률안(유경준 의원 대표발의)은 올 2월부터 국회에 계류중이다.

알려진 바에 따르면 야당은 정부의 부동산 규제완화에 동조하는 것처럼 비춰지는 것을 우려해 반대 입장을 고수하고 있다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "정부가 분양권 전매기간을 완화했지만 실거주 의무가 남아있는 탓에 규제완화 효과가 크지 않을 수 있다"며 "정책이 효과를 보기 위해서는 해당 의무가 해제될 필요가 있다"고 진단했다.

이어 "분양권 거래는 내집 마련을 원하지만 자금 여력이 부족한 실수요자들에게 도움을 줄 수 있다"며 "규제완화로 투기가 발생할 수 있다는 우려에 대해 일부 공감하지만 의미 있는 합의를 도출할 수 있도록 정부가 노력해야 할 것"이라고 부연했다.

일각에서는 올해 안에 실거주 의무가 폐지되기는 어려울 것이라는 전망이 나온다.

연말까지 처리 공감대가 형성된 '1기신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)'이나 합의 여지가 있는 재초환 완화와는 달리 실거주 의무의 경우 여야 대립이 여전하기 때문이다.

법안심사소위 일정도 이달 29일과 다음달 6일 두차례밖에 남지 않았다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "법안심사라든지 통과는 정해진 국회일정대로 흘러가는 것이기 때문에 연내 통과가 가능할지 불가능할지 단언할 수는 없다"며 "다만 단축된 전매제한 기간과 실거주 의무 기간이 엇박자를 내는 곳이 일부 있기 때문에 정책적 완화효과를 보기 위해서는 시점을 맞추는 것도 필요할 것"이라고 했다.

아울러 서정렬 교수는 실거주 의무 완화가 점진적인 시장 안정화에 기여할 수 있다고 주장했다.

서 교수는 "실거주 의무기간이 줄어들게 되면 매물을 내놓을 수 있는 시간이 짧아지게 된다"며 "시장에 매물이 더 빨리 풀리고 물량 자체도 늘어나게 된다면 가격 조정이 일어날 수 있기 때문에 매수자와 매도자는 좀 더 안정화된 가격에 거래할 가능성이 커지는 것"이라고 설명했다.