1兆 몰린 해외 부동산 공모펀드 경고음…"리파이낸싱 펀드 도입해야"

해외 상업용 부동산 시장이 악화하면서 국내 개인 투자자 자금 약 1조원이 묶인 해외 부동산 공모펀드 손실 우려가 커지고 있다. 

5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외 부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면 지난 2018년 이후 개인 투자자에게 판매된 해외 부동산 공모펀드는 14개로 판매액은 1조478억원에 달한다. 

개인 투자자는 총 2만7187명인 것으로 나타났다.

선진국 시장 오피스 빌딩 비중이 높은 해외 부동산 공모펀드는 관련 시장 침체로 큰 손실이 예상되고 있다. 

전세계적으로 중앙은행의 기준금리 인상 기조에 따른 배당수익률 감소와 코로나19 이후 재택 혼합 근무 증가로 오피스 임대 수요가 줄어들고 있기 때문이다. 

해외 오피스 매매가격은 하락 추이를 보이고 있다. 지난해 1분기 이후 유럽 역세권 건물 자산가치가 25% 이상 하락 중이다.

베를린 (-38%), 쾰른(-38%), 암스테르담(-35%) 순으로 집계됐다. 

유럽 상업용 부동산 거래량도 전년 동기 대비 60% 감소한 것으로 나타났다. 

미국 뉴욕의 오피스 공실률은 2019년 말 13% 수준에서 올해 1분기 19.9%까지 증가했고, 거래평균가격도 평방 피트당 1000달러에서 778달러 수준으로 하락했다. 

내년부터 대부분 펀드들의 만기가 돌아오면서 개인 투자자의 피해도 눈덩이처럼 불어날 거란 우려가 나온다. 

윤창현 의원은 "해외 부동산의 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자"라며 "LTV 60% 건물이 20% 가격 하락 시 공모펀드의 손실률은 50%에 이른다"고 지적했다.

그러면서 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등의 대책마련이 시급하다고 말했다. 

윤 의원은 대출 만기 도래 시 투자자산 가치 하락으로 LTV 요건 충족이 어려운 해외 부동산 펀드의 경우, 대출금액 전액 상환을 지원하는 리파이낸싱 펀드에 대한 정책적 지원이 필요하다고 강조했다. 

해당 펀드 활용 시 ▲부동산 시장이 정상화될 때까지 시간 확보가 가능하고 ▲개인 투자자의 투자금 회수뿐만 아니라 ▲환헷지 은행의 손실 예방 효과도 기대해 볼 수 있다고 설명했다. 

윤 의원은 "기관 투자자 중심의 사모펀드는 기관 투자자의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출 만기 연장이 가능한 반면, 다수의 개인 투자자들로 모집된 공모펀드는 대출만기 연장 리파이낸싱을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능한 상황"이라며 리파이낸싱 펀드의 필요성을 언급했다.