토지임대부 주택, 개인거래 길 열렸지만…여전히 '임대료 싼 반전세'

'반값아파트'로 불리는 토지임대부 주택에 대한 개인간거래가 허용되면서 공급활성화 길이 열렸다. 하지만 매월 납부해야 하는 토지임대료와 본청약시점에 닥칠 임대료 상승 가능성은 여전히 걸림돌로 작용하고 있다. 

4일 국토교통부가 공개한 주택법개정안 시행령·시행규칙은 그동안 금지됐던 토지임대부 주택 개인간거래를 허용하는 것이 골자다. 기존엔 입주금과 은행 1년만기 정기예금 평균이자율을 합한 매입미용으로 공공환매만 가능했다.

하지만 앞으로는 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이 지나면 자유롭게 거래가 가능해진다. 이번 조치는 주택을 자유롭게 사고팔 수 없어 시세차익 실현이 불가능하고 이로 인해 공급에도 탄력이 붙지 않는다는 지적에 따른 것이다.

다만 개인간거래를 풀어주는 것 만으로는 공급확대 효과가 미미할 것이라는 전망이 우세하다.

특히 매월 납부해야 하는 토지임대료는 주택공급 확대를 방해하는 장벽으로 꼽힌다.

토지임대부 주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 수분양자에게 건설원가 수준으로 저렴하게 분양하는 공공주택이다. 토지를 제외한 건물만 소유하기 때문에 분양가가 주변 시세대비 절반수준으로 낮다.

대신 공공소유 토지에 대한 임대료를 매월 납부해야 한다. 예컨대 지난해 10월 공급된 마곡10-2단지 토지임대부 주택 월임대료는 69만7600원 수준이다.

부동산업계 한 관계자는 "표면상 분양가를 낮췄지만 매달 월세를 납부해야 하니 사실상 '월세' 또는 '반전세' 개념"이라며 "개인간거래가 허용돼도 '매달 월세를 내는 임대아파트 아니냐'는 논란은 끊이질 않을 것"이라고 우려했다.

특히 현재와 같은 고금리기조가 이어질 경우 임대료 부담이 더 늘어날 수 있다. 임대료는 택지조성에 들어간 원가에 은행 정기예금 이자율을 적용하기 때문에 금리가 올라갈수록 가격도 비싸지는 구조다.

특히 토지임대부 주택은 사전청약으로 진행돼 본청약시점에 임대료가 높아질 가능성도 배제할 수 없다. 

주택담보대출이 어려운 것도 리스크다. 토지와 건물을 모두 소유하는 일반분양 주택과 달리 토지임대부 주택은 소유주가 각각 달라 주담대 적용이 사실상 불가능하다.

공공성 훼손에 대한 비판도 있다.

업계에선 개인간거래를 허용할 경우 가격이 오르면서 일부 수분양자들이 막대한 시세차익을 얻을 수 있어 무주택자에게 저렴한 비용으로 공급한다는 도입취지가 희석될 수 있다고 우려했다.

장기적으로 토지임대부 주택과 일반분양 주택간 가격차가 줄면 '반값아파트' 기능을 상실할 수 있다는 지적도 제기되고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회  회장)는 "개인간 거래가 활성화하면 내집 마련 수요가 몰리면서 토지임대부주택 매매가격이 상승할 가능성이 높다"며 "결과적으로 주거취약계층에게 저렴하게 공급한다는 공공성이 떨어질 수 있다"고 제언했다.