건설사 미분양 딜레마…"깎아주자니 형평성 논란, 안하자니 금융부담"

부동산시장 침체로 미분양물량 적체현상이 심화되면서 건설사들이 할인분양을 통해 물량털기에 나서고 있다. 다만 기존 입주민들 사이에서 형평성 논란이 제기되는 등 부작용도 끊이지 않고 있다. 

7일 국토교통부 2월 주택통계에 따르면 전국 미분양물량은 6만4874가구로 직전월 6만3755가구보다 1.8% 급증했다. 지난해 11월 5만7925가구로 잠시 주춤했던 미분양물량은 이후 3개월연속 증가세를 보이고 있다. 

지역별로 살펴보면 수도권 미분양물량은 1만1956가구로 직전월 1만160가구 대비 17.7% 늘어났다. 지방 경우 5만2918가구로 1월 5만3595가구 보다 1.3% 줄었지만 전체 미분양의 81.6%에 달해 여전히 심각한 상황이다.

악성미분양으로 불리는 준공후미분양도 증가하고 있다. 지난달 전국 준공후미분양은 1만1867가구로 한달만에 4.4%(504가구) 늘었다. 지난해 8월부터 7개월연속 증가세다. 

건설사들은 물량적체로 금융부담이 가중되자 미분양을 해소하기 위해 울며겨자먹기로 할인분양에 나서고 있다. 

일례로 대구광역시 동구 율암동에 위치한 호반써밋 이스텔라는 입주후에도 미분양이 지속되자 지난 2월 할인분양을 감행했다. 분양가의 85%를 5년뒤에 납부하는 잔금유예나 선납할인 7000만~9300만원에 할인분양을 실시했다. 

전남 광양 동문디이스트도 지난해 1월 입주이후에도 악성미분양이 남아있자 2020년 당시 분양가대비 5000만원가량 저렴하게 분양을 진행한 바 있다.  

서울도 크게 다르지 않았다.

서울 송파구 더샵 송파루미스타는 2022년에 분양했지만 최근까지 미분양을 피하지 못했다. 이런 탓에 지난 3~4일 전용 84㎡기준 최초 분양가대비 약 4억원 저렴한 18억원대로 분양에 나섰다.  

송파구 잠실더샵루벤 역시 2022년 26억원대(전용 106㎡)로 분양했다. 미분양이 터지면서 2년여만인 지난 2일 분양가를 대폭할인해 청약에 나섰다. 분양가는 2년전 대비 6억~7억원정도 저렴한 19억원대였다.

이런 할인분양은 건설사 입장에서는 악성미분양분을 해소하는 한편 수요자들은 고분양가가 이어지는 현상황에서 저렴하게 분양받을 수 있어 시장내 긍정적 요소로 꼽힌다. 다만 제값을 지불하고 분양한 기존 입주민 입장은 반영되지 않는다는 게 문제다. 

이런 탓에 할인분양을 진행한 악성미분양단지 사이에서 이전분양가로 계약한 입주민들이 불만을 제기하는 등 부작용이 나타나고 있다. 

실제 올초 호반써밋 이스텔라 입주민들은 건설사가 할인분양을 예고하자 단지내부에 '무책임한 할인분양 결사반대! 할인분양 세대는 입주 금지!' 등 현수막을 내걸고 집단행동에 나선 바 있다. 또 대구에서 서울 호반건설 본사까지 트럭을 끌고가 시위도 벌이기도 했다. 

단지 인근 B공인중개업소 관계자는 "기존 입주민들이 원하는 것은 소급적용을 통해 같은 할인혜택을 부여해달라는 것"이라며 "당시 할인분양을 하면 집값이 떨어질 수 있다는 의견도 만만치 않았다"고 설명했다. 

광양 동문디이스트도 할인분양을 실시했다가 현재까지 입주민들과 갈등을 겪고 있다. 건설사가 할인분양을 진행하자 단지내부에 '악독한 동문건설, 분양대행사와 협력한 부동산들과의 계약을 잠시 미뤄주세요' '할인받아 분양받은 사람들은 입주불가' 등 현수막을 내걸었다.

광양 동문디이스트 입주민협의회 관계자는 "동문건설은 입주민과 상의없이 할인분양을 하지 않겠다고 한 약속을 저버렸다"며 "갈등이 일자 광양시청에서 중재를 요청했으나 이조차도 외면하고 있다"고 토로했다. 

부동산업계에서는 할인분양이 '다수 악성미분양'을 해소하는 사실상 최후의 수단이지만 이처럼 마찰이 불가피한 만큼 계약조건 안심보장제나 환매조건부 분양 등 제도를 활용해야 한다고 조언했다.  

계약조건 안심보장제는 계약조건이 체결당시보다 유리하게 변경될 경우 기존 계약자들에게도 변경된 조건을 부여하는 제도다. 환매조건부 분양은 입주시점이 다가왔을때 당초 분양가보다 시세가 떨어질 경우 사업주체가 매수한다는 조건을 적용하는 것이다. 

부동산업계 한 관계자는 "실제 최근 분양시장에서는 계약조건 안심보장제와 환매조건부 분양 등 제도가 많이 활용되고 있다"며 "이를 통해 지금처럼 시세하락 불안감에 계약을 망설이는 수요자들이 안심하고 계약할 수 있다"고 설명했다. 이어 "또 분양 이후에도 분양가 변동 불안감을 낮출 수 있다"고 덧붙였다. 

또 다른 관계자는 "정부도 미분양 주택 심각성을 인지하고 최근 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 10년만에 재도입한다고 밝히기도 했다"며 "단기간에 눈에 띄는 성과가 나오진 않겠지만 장기적으로 미분양 해소에 도움이 될 것"이라고 말했다.