정책대출마저 고공행진 … 보금자리론 금리 4%, '대출 피난처' 사라진다

정책모기지 금리가 연초부터 연속 상향되면서 실수요자들의 주택 자금조달 부담이 다시 커지고 있다. 은행권 주택담보대출 금리가 이미 6~8%대에 형성된 데 이어 정책대출 금리마저 4%대 중후반으로 올라서면서 “저소득·무주택 실수요자의 마지막 대출 창구 역할이 흔들리고 있다”는 지적이 나온다.

23일 한국주택금융공사(주금공)는 2월 1일부터 보금자리론 금리를 0.15%포인트(p) 올린다고 밝혔다. 앞서 1월 1일에도 0.25%포인트 인상이 단행돼 올해 두 달 만에 총 0.40%포인트가 인상된 셈이다. 인상 후 아낌e-보금자리론 기준 금리는 만기별로 연 4.05%(10년)~4.35%(50년) 수준이다. 저소득 청년·신혼부부·사회적배려계층 등에 대해선 최대 1.0%포인트의 우대금리가 부여되지만, 일반 실수요자의 부담 확대는 불가피하다.

주금공은 조달비용 상승을 인상 배경으로 들었다. 국고채 금리 및 주택저당증권(MBS) 발행금리가 지난해 10월 이후 동반 상승하면서 정책금융 조달 원가가 높아졌다는 설명이다. 국고채 5년물은 같은 기간 약 0.5%포인트 상승했고, MBS 금리도 유사 폭으로 뛰었다. 시장에서는 한국은행이 기준금리 인하 신호를 회수하면서 장단기 금리가 다시 고점 방향으로 움직이고 있다는 분석이다. 정책모기지 금리도 예외일 수 없다는 것.

문제는 정책금융의 ‘대안성’이 희석되고 있다는 점이다. 은행권의 주담대 금리는 5년 고정형 기준 연 4.1~6.3%, 변동형 상단은 연 6%를 넘었으며 일부 인터넷전문은행의 변동형 상단은 연 8%를 돌파했다. 실수요자가 금리 부담을 피하기 위해 선택하던 정책 모기지 금리와의 격차가 줄어들면서 실효성 논란이 커지고 있다.

총량 관리와 DSR 규제도 자금조달을 더 어렵게 만든다. 주요 은행의 올해 가계대출 증가율 목표는 2% 안팎으로 거론된다. 명목 GDP 성장률 대비 절반 수준으로 억제된 셈이다. 대출 재개는 형식적인 의미일 뿐, 실수요자 입장에서는 금리·한도·심사 모두 더 까다로워진 구조다.

정책모기지 수요가 몰리는 ‘역풍’도 예고된다. 연말과 연초에는 인상 전 금리 적용을 위한 신청이 몰리면서 심사 대기 기간이 길어졌고, 올해 역시 유사한 쏠림이 반복될 가능성이 높다는 것이다. 금융소비자들이 은행 창구 대신 정책대출로 몰리지만 정책금융도 금리·여력·대기시간 제약이 동시에 발생할 수 있다는 것.

환율과 통화정책도 변수다. 원·달러 환율이 1400원 중반에 머무르며 통화당국의 인하 여력이 제한되는 가운데, 한은은 경기 부양보다 금융 안정에 방점을 찍고 있다. 

금융권 관계자는 “정책금융은 시장의 금리 기조와 다른 톤을 유지해야 의미가 있지만, 현재는 시장금리를 추종하는 흐름이 불가피해진 상황”이라며 “정책대출의 완충 기능이 약화될 경우 실수요자의 주거 진입 장벽은 더 높아질 수 있다”고 평가했다.