'국평 15억원' 천장 뚫은 구리역 하이니티 리버파크 … 지하철 만큼 가까운 하수처리장

경기 구리시 수택E지구를 재개발하는 '구리역 하이니티 리버파크'가 내달 3일 특별공급을 시작으로 청약일정에 돌입한다. 3000가구 대단지에 지역내 신축아파트라는 희소성을 갖췄지만 고분양가와 애매한 교통인프라 및 학군, 인접한 하수처리시설 등 고려해야 할 요소가 적잖다.

24일 입주자모집공고문에 따르면 단지는 지하 6층~지상 최고 35층·26개동·3022가구 규모로 조성된다. 이 중 전용 29~110㎡ 1530가구가 일반분양으로 풀릴 예정이다. 시공사는 DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄으로 2029년 12월 입주예정이다.

단지는 장·단점이 명확하다. 우선 최근 수택동 일대에 신축 공급이 없었고 단지 규모가 3000가구를 상회한다는 점에서 지역 '대장단지'로 올라설 요소를 갖췄다. 비규제지역인 만큼 초기자금 마련이 상대적으로 수월한 것도 메리트가 될 수 있다.

문제는 가격이다. 이 단지 주택형별 분양가는 최고가 기준 △29㎡ 4억9120만원 △38㎡ 7억1380만원 △44㎡ 8억1270만원 △59㎡A 10억1980만원 △59㎡B 10억4270만원 △59㎡C 10억1360만원 △77㎡ 12억4140만원 △84㎡ 13억5070만원 △110㎡ 18억3650만원으로 책정됐다.

'국민평형(국평)'인 84㎡ 경우 발코니확장비 2150만원과 취득세(3.3%), 중도금대출이자 등을 합하면 공급가격이 15억원에 육박할 것으로 예상된다.

최근의 분양가 상승 기조를 감안해도 구리에서 국평 기준 15억원대 금액은 수요자들의 심리적 저항선에 부딪힐 수 있다는 게 주변 공인중개사들의 평가다.

일례로 2023년 2월 구리시 인창동에 공급된 '구리역 롯데캐슬 시그니처'는 전용 82㎡ 공급가격이 최고가 기준 8억6900만원이었다. 3년여만에 분양가격이 5억원가량 뛴 셈이다.

대단지이지만 실제로는 시공사가 다른 4개 단지로 구분돼 조성되는 것도 염두에 둬야 한다. 1단지는 DL이앤씨, 2·4단지는 SK에코플랜트, 3단지는 GS건설이 각각 시공을 맡는다. 각 단지는 지하주차장과 커뮤니티시설 등이 별도로 조성된다.

주변 인프라도 아쉬운 부분이 적잖다. 가장 가까운 지하철역인 수도권지하철 8호선 구리역이 반경 1㎞ 거리에 위치해 있지만 도보로 10분이상 소요돼 역세권으로 보기는 어렵다.

단지별 편차도 크다. 상대적으로 동쪽으로 치우친 1단지와 3단지 경우 구리역까지 거리가 더 멀어 도보 이동 시간이 길어질 수 있다.

또한 단지 주변으로 저층빌라와 상가, 노래방 등 유흥시설, 좁은 골목길이 밀집해 정돈된 주변 인프라를 선호하는 예비청약자에겐 마이너스 요소가 될 수 있다.

단지 남측 저층상가 밀집지역 경우 총 7007가구 규모로 수택동주택재개발정비사업이 추진되고 있어 추후 주변 인프라가 개선될 여지는 있다. 다만 이곳에 고층 아파트가 들어서게 되면 조망권, 일조권 등이 침해 받을 수 있다.

이는 입주자모집공고문에도 '단지 남측에 수택동재개발사업이 진행 중이므로 향후 입주시 조망권, 일조권, 환경권, 사생활 침해가 발생할 수 있다'고 언급돼 있다.

단지 인근 기피시설도 확인해볼 필요가 있다. 모집공고문을 보면 '1단지 북동측에 위치한 생태습지(왕숙천생태습지)로 인해 곤충으로 인한 불편 및 악취 등 피해가 발생할 수 있다', '단지 중앙에서 약 1.1㎞내 구리환경사업소(하수처리시설)가 위치하고 있다'고 명시됐다.

분양 관계자는 "인근 한강이 식수원으로 사용되고 있고 생태계 보존도 고려해야 하기 때문에 그런 부분들이 명시된 것"이라며 "단지 주변이 총 4만6000가구 규모 신도시급으로 개발될 예정인 만큼 인프라는 개선될 것으로 본다"고 설명했다.

수택동 P공인중개소 관계자는 "구리역 하이니티 리버파크보다 지하철역·역세권 상권이 더 가까우면서 다음달 입주하는 신축인 '구리역 롯데캐슬 시그니처' 전용 82㎡ 입주권이 15억원대 올라와 있고 역 주변 준신축 경우 13억원 선에서 거래되고 있는 상황"이라며 "대중교통과 상업시설 접근성을 우선 고려한다면 지하철역 인근 준신축 매물이나 신축 입주권을 노려보는 것도 한 방법"이라고 말했다.