드파인 연희, 싸다고 덜컥 청약했다간 … 6년내내 '등교 라이딩'

서울 서대문구 연희1구역을 재개발하는 '드파인 연희'가 오는 19일 특별공급을 시작으로 청약일정에 돌입한다. 서울에선 비교적 저렴한 분양가로 공급되지만 입지 자체가 애매하다. 초등학교는 도보통학이 어렵고 고가도로와 산으로 둘러싸여 접근성도 상대적으로 떨어진다는 평가다.

14일 입주자모집공고문에 따르면 단지는 지하 4층~지상 29층·13개동·총 959가구로 조성되며 이중 332가구가 일반분양으로 풀린다. 청약일정은 오는 19일 특별공급, 20일 1순위 순으로 진행된다.

주택형별 분양가는 △전용 59㎡ 12억100만~12억4300만원 △전용 74㎡ 12억6300만~13억3000만원 △전용 75㎡12억9000만~13억7900만원 △전용 84㎡ 13억9700만~15억6500만원 △전용 115㎡ 23억5900만원이다.

우선 입지를 보면 단지는 사방이 내부순환로와 경의중앙선 철길, 홍제천, 궁동산으로 둘러싸인 '도심속 섬' 형태를 띠고 있다.

인근지역으로 이동시 홍제천에 놓인 다리를 건너거나 궁동산 언덕을 넘어가야 하기 때문에 동선이 길어질 수 밖에 없다. 동선 주변도 내부순환로와 철길 탓에 분진과 소음에 노출될 수 있다. 

내부순환로 경우 입주 다음해인 2030년 착공, 2035년 개통을 목표로 철거 및 지하화사업이 추진중이지만 아직 계획수립단계인 만큼 공사일정이 변경될 수 있다.

지하철역도 다소 멀다. 가장 가까운 경의중앙선 가좌역까지 성인남성 걸음으로 15분가량이 소요된다. 사실상 역세권으로 보기 어려운 입지다.

특히 단지가 길게 뻗어있는 형태인 탓에 북측동에 거주할 경우 역사까지 이동시간이 더 길어질 수 있다.

또한 인근에 이용할 만한 중심상권이 없다. 그나마 가까운 가좌역 인근상가도 홍제천과 내부순환로 고가를 지나가야 한다.

교육인프라에도 좋은 점수를 주기 어려워 보인다. 특히 초등학교가 멀어 학령기 자녀를 둔 예비청약자라면 고민해 봐야 한다. 

단지에 거주하는 학생들은 가장 가까운 가재울초교가 아닌 반경 1㎞ 밖에 위치한 연희초교로 배정될 예정이다. 직선거리로는 도보 15분대 거리이지만 단지와 학교 사이를 궁동산이 가로막고 있어 실제 이동시간은 더 길다.

단지에서 산을 우회할 경우 도보로 30여분이 소요되고 여기에 빌라촌 좁은 골목과 언덕길도 지나가야 한다. 사실상 도보통학은 어려운 입지다.

궁동산을 바로 넘을 경우 이동시간이 5~10분 단축되나 이 역시 만만치 않다. 이산은 고도 100m 안팎으로 낮은 편이지만 초등생이 걸어가기엔 경사가 가파르고 안전문제도 우려된다.

실제 국토교통부 국가환경성평가지도와 호갱노노 경사도분석 자료 분석결과 단지에서 궁동산을 넘어가는 언덕은 경사도가 최대 30도에 이른다.

노후화된 주변환경도 아쉬운 부분으로 꼽힌다. 단지 남쪽과 동쪽이 저층 빌라단지·좁은 골목길과 맞닿아 있어 정비된 주변인프라를 선호하는 청약자에겐 마이너스 요소가 될 수 있다.

또한 가격 측면에선 투자 목적보다는 장기 실거주 목적으로 접근할 필요가 있다. 단지와 가까운 가좌동 일대 단지 국평 시세가 분양가보다 낮거나 비슷한 13억~16억원대 형성돼 있어서다.

국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 남가좌동 'DMC파크뷰자이1단지' 전용 84㎡ 는 지난 6일 16억1000만원에 손바뀜됐다. 같은날 북가좌동 'DMC래미안e편한세상' 전용 84㎡는 13억8000만원에 매매계약서를 썼다.

단지 인근 K공인중개소 관계자는 "발코니확장과 옵션비, 취득세 등을 감안하면 안전마진은 기대하기 어려워 보인다"며 "대중교통 경우 경의중앙선 지하철보다는 시내버스 이용이 훨씬 편한 입지"라고 설명했다.

T공인중개소 관계자는 "입지가 다소 애매하긴 하지만 현재 분양가 상승기조를 감안하면 충분히 노려볼만한 가치는 있는 곳"이라며 "단지 주변 빌라촌은 모아주택사업이 추진중이고 여기에 내부순환로 철거, 대장홍대선 개통 등 호재도 있어 정주여건은 점차 나아질 것으로 본다"고 말했다.