[단독] 성동구 대출 의존도 1년 새 22%p 급락 … 현금 없으면 얼씬도 못한다

서울 핵심 주거지에서 현금 여력이 있는 수요자 중심의 거래가 뚜렷해지고 있다. 강남3구(강남·서초·송파구)를 넘어 마포·용산·성동 등 이른바 '마용성'에서도 집값 상승과 대출 규제가 맞물리면서 대출을 활용한 갈아타기 수요가 줄어드는 분위기다.

과거에는 대출을 끼고 상급지로 이동하는 수요가 적지 않았지만 최근에는 자기자본 비중이 높은 매수자가 시장을 주도하는 양상이다. 서울 안에서도 자산 규모에 따라 접근 가능한 지역이 갈리며 주택시장 내부의 격차가 더 선명해지고 있다.

5일 법원 등기정보광장에 따르면 성동구의 거래가액 대비 채권최고액 비율은 지난해 5월 51.84%에서 올해 5월 29.69%로 22.15%포인트(p) 하락했다. 거래가액 대비 채권최고액 비율은 매매 과정에서 설정된 근저당권 규모를 통해 매수자의 대출 활용 정도를 가늠할 수 있는 지표다.

같은 기간 마포구는 46.70%에서 37.53%, 용산구는 41.69%에서 27.44%로 낮아졌다. 성동구뿐만 아니라 마용성 전반에서 대출을 활용한 매수 비중이 줄어든 셈이다.

성동구는 성수전략정비구역 재개발과 한강변 정비사업 기대감이 맞물리며 최근 수년간 서울 집값 상승을 주도한 지역 중 하나다. 성수동 일대 고급 주거단지를 중심으로 신고가 거래가 이어졌고 외부 투자 수요와 갈아타기 수요도 꾸준히 유입됐다.

집값 상승세도 이어지고 있다. 한국부동산원이 발표한 6월 1주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했다. 마용성 지역도 강세를 유지했다. 성동구는 0.35% 올라 서울 평균을 웃돌았고 마포구는 0.22%, 용산구는 0.15% 상승했다. 성동구는 옥수·행당동 위주로 가격이 오르며 서울 주요 지역 가운데서도 높은 상승률을 기록했다.

매매가격 부담이 커진 상황에 대출 규제까지 강화되면서 상급지 진입 문턱도 높아지고 있다. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 확대 적용으로 대출 한도가 줄어든 데다 고가주택 대출 제한까지 겹치면서 과거처럼 대출을 활용한 갈아타기가 쉽지 않은 환경이 형성되고 있다.

최근 서울 핵심 지역은 현금 동원력이 있는 수요자 중심으로 거래가 이뤄지는 분위기다. 과거에는 대출을 활용해 마용성이나 강남권으로 갈아타는 사례가 적지 않았지만 현재는 자기자본 비중이 크게 높아지면서 진입 장벽이 한층 높아졌다는 관측이다.

반면 서울 외곽 지역은 여전히 대출 의존 거래 비중이 높았다. 올해 5월 기준 금천구의 거래가액 대비 채권최고액 비율은 62.12%로 서울에서 가장 높았다. 이어 노원구 53.80%, 구로구 53.48% 등으로 나타났다. 상대적으로 집값이 낮은 지역에서는 여전히 대출이 실수요자의 핵심 자금 조달 수단으로 활용되고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "집값 상승세가 이어지는 상황에서 대출 규제는 수요를 없애기보다 수요층을 선별하는 역할을 하고 있다"며 "결국 현금 동원력이 있는 계층만 핵심 지역에 진입할 수 있는 구조가 강화되면서 서울 주택시장의 자산 격차도 더 뚜렷해질 것"이라고 말했다.