금리 인상·추가 대책이 변수

2014년 부동산 시장은
지난해보다는 낫지만 밝지만은 않아 보인다.

 

부동산 활성화를 가로막던
대못(취득세 영구인하, 리모델링 수직증축, 양도세 중과세 폐지 법안)이 뽑히면서
기대감이 커지고 있다. 

 
여기에 조심스레 바닥론도 나오고 있지만,
바닥을 치고 올라가는 형국이 아닌 
보합에 머물 거나 소폭 오르는 데 그칠 것이란 관측이 많다.

 

부동산업계 전문가들은 올해 부동산시장을 어떻게 전망할까?

[박근혜] 대통령은 지난 6일
청와대에서 열린 신년 기자회견에서
"올해부터 주택매매가 활성화될 것"이라고 기대감을 전했다.

부동산시장의 대못으로 여겨지는
[다주택자 양도세 중과 폐지],
[취득세 영구 인하] 등이 국회를 통과했고
최근 매매동향도 바닥을 찾아가는 형국이기 때문이다.

부동산업계 전문가들 역시 [최악의 상황은 끝났다]고 보고 있다.

단 시장에서 기대하는 것처럼 대세 상승보다는
[보합세]를 유지하며
서서히 오름세를 보일 것이란 전망이 많다.

[박원갑] KB국민은행 부동산 전문위원은
"올해 주택시장은 가격을 끌어올릴 요인인 호재와
하락요인인 악재가 서로 [시소게임]을 벌이는 양상이 될 것"으로 예상했다.

2014년은 
실물경기 회복세와 미국의 양적완화 축소에 따른 금리 상승 가능성,
6월 지방선거, 전세난, 정부의 부동산 대책,
아파트 입주물량 증가 등 여러 변수가 혼재한다.

실물경기 회복세는
주택 구매심리와 직결돼 호재 요인으로 꼽힌다.

주택시장이 실수요자 중심으로 재편되면서
실물경기가 큰 변수로 작용하기 때문이다.

올해 우리나라 경제성장률은 3.5% 수준으로 점쳐진다.
이는 2013년 예상치(한국은행 기준 2.8%)보다 높다.

실물경기가 바닥권에서 벗어날 경우
부동산시장은 구매력 회복과 유효수요 확대가 기대된다.

[박기정] 한국감정원 연구위원의 설명이다.

"국내외 경제 여건 개선으로
우리나라 경제성장률은 완만한 회복세가 전망된다.

 

실물경기 회복은 주택구매 심리에 영향을 줘
부동산시장 경기회복에 호재로 작용할 수 있다."

박원갑 부동산 전문위원의 말이다.

"우리경제 성장의 견인차 역할을 하는 수출 안정세와 함께
내수가 회복되리라는 전망이 많다.

 

내수시장 회복은 결국 소득 증대→소비 확대→주택 구매력 증대로 이어진다.

 

단 과중한 가계 부채 문제는 또 다른 변수가 될 것이다.

소득이 늘더라도 빚 상환에 나선다면
주택 구매로 이어지기 어렵기 때문이다.

 

따라서 실물경기 회복은 주택시장에 긍정적 영향을 미치겠지만,
과대평가는 주의해야 한다."

분양가 상한제 폐지 여부도 올해의 변수로 기대된다.

분양가 상한제는
공급자가 일정한 금액 이상을 받지 못하도록
정부가 최고 가격을 통제하는 제도다.

시장 상황상 이를 폐지한다고
당장 분양가를 올리기는 힘들 것으로 보인다.

하지만 부동산 과열기의 과도한 규제를 푼다는 의미가 있다.

즉 투자심리 개선 효과를 기대할 수 있다.

또 도시정비사업매몰비용에 대한
지원 부담을 낮출 수 있을 것이란 기대도 나오고 있다.

상한제를 해제하면 분양가를 올릴 수 있고
따라서 수익성이 개선돼 사업에 탄력을 받을 수 있기 때문이다.
 

부동산시장에 악영향이 예상되는 금리 인상 변수도 예상된다.

박기정 연구위원의 전망이다.

"미국의 양적완화 축소 이후
금리 인상 위험요인이 존재한다.

 

우리나라의 경우
가계부채가 높은 수준으로 증가하고 있고
시장금리 인상 시 주택담보대출자들의 부채부담 증가,
기업의 주택 투자 위축,
부동산거래 감소 등을 불러올 수 있다."

박원갑 부동산 전문위원도 같은 의견이다.

"올해 금리가 소폭 상승할 것이란 의견이 많다.

 

실제로 대우증권은
2014년 금리는 3년 만기 국고채 기준
연 2.75~3.25%의 범위에서 움직일 것으로 내다봤다.

 

하나금융경영연구소도 평균 3.07%로 예상했다.

 

자기 돈으로 집을 장만하는 사람들은
금리 눈치를 볼 필요가 없지만,
대부분 남의 돈(은행 대출)을 빌려 집 장만에 나선다.

 

따라서 부동산시장은 금융시장 변화에
상대적으로 취약한 구조다."

[권일] 닥터아파트 리서치 팀장의 말이다.

"올해 금리 인상 변수가 있다.

 

부동산시장을 살리려면 금리 인상은 쉽게 결정할 부분이 아니다.

 

설사 인상하더라도 인상 폭은 적을 것이다."

업계 전문가들은 전세시장 상황도
부동산시장에 영향을 줄 것으로 내다봤다.

[함영진] 부동산114 리서치센터장의 설명이다.

"전셋값 고공행진이 문제가 되고 있다.

 

세입자가 보증금을 받기 힘들 정도로
전세가율이 높아진 상황이다.

 

따라서 올해는 주택 구매 여력이 있음에도
전세에 머물던 이들의 행동 양태가 바뀔 것으로 본다."

권일 리서치 팀장의 말이다.

"전세난의 경우 국지적으로 심화할 곳과
비교적 여유가 있는 곳으로 양분될 가능성이 높다.

 

수도권의 경우 강남권 재건축 시장의 움직임에 따라
전세난 가중이 예상된다. 

 

연내 이주 수요가 발생할 경우
입주물량이 감소하는 상황과 겹치며
전세난이 심화할 것이다.

 

이에 강남권으로 연결되는 지하철, 도로 등 접근성이 좋은
성남, 분당, 용인, 수원 등 경기 남부 지역을 중심으로
전셋값 오름폭이 커질 것으로 보인다.

 

매매가 대비 전세가 비율도 더 증가할 전망이다. 

 

따라서 전세에서 매매로 전환되는 수요도
늘어날 것으로 기대된다."

[김규정] 우리투자증권 부동산연구위원의 전망이다.

"서울 강남권 재건축 이주 시장과
수도권 주요 주거 선호지역을 중심으로
전세 물건 부족과 전셋값 오름세가 지속할 것으로 전망된다.

 

2013년에 비해 전셋값 상승 폭은 둔화될 것이나
체감 전셋값 부담은 여전할 것으로 보인다.

 

전세 불안에 따라 실수요 매매 전환과
월세 시장 확대 현상이 나타날 수 있다."

[전월세 상한제] 도입이
전세대란을 불러올 변수가 될 것이란 전망도 나왔다.

박원갑 부동산 전문위원의 주장이다.

"전월세 상한제 도입이 복병이다.

 

민주당은 지역과 관계없이
세입자에게 1회에 한해 계약 갱신 청구권을 주고
재계약할 때 5% 이상 임대료를 못 올리게 하자고 제안했다.

 

새누리당은 전월세 상승률이 물가상승률의 2~3배 웃도는 지역에만
제한적으로 실시하자고 의견을 냈다.

 

하지만 이 제도가 시행될 경우
집 주인은 자구책을 마련하기 위해
한 번에 전셋값을 크게 올리거나,
월세로 전환해 버릴 수 있다.

 

전월세 상한제는 극약처방인 만큼 단기적 고통이 너무 크다."

전문가들은 6월 지방선거의 경우
국지적 시장 교란 요인이 될 것으로 전망했다.

지난 2008년 지방선거 당시 서울 강북지역은 [뉴타운 광풍]이 불었다.
후보자들이 지역 개발 공약을 내세웠기 때문이다.

당시 서울 노원구, 중랑구, 도봉구지역 아파트 가격은
시세의 10% 이상씩 오르며 급등한 바 있다.

올해는 과거보다 시장 교란 가능성은 낮을 전망이다.

함영진 리서치센터장의 설명이다.

"예전처럼 뉴타운 호재 같은 게 나오지 않는 이상
부동산이 들썩이진 않을 것이다.

 

가뜩이나 개발을 줄이는 상황이라 영향은 제한적일 것으로 본다."

박원갑 부동산 전문위원도 같은 의견이다.

"부동산 개발 공약으로 시장 교란 가능성은 낮다.

 

다만 후보자들이 표심을 잡기 위해
지역공약을 내세울 가능성은 높다.

 

따라서 국지적 불안 요인이 될 수 있다."

오는 2월 시행 예정인 [주택임대관리업]도 변수로 꼽혔다.

주택임대관리업이 도입되면
우리나라 임대주택시장에서 기업형 임대시장 시대가 열리고,
이는 곧 주택매입을 수반해
매매시장 회복에도 이바지할 수 있다는 것이다.

또 다주택자들의 과대 채무 문제를 완화하는 데에도
긍정적인 효과를 가져 올 것으로 기대된다.

신규 아파트 입주물량도 중요 변수다.

신규물량 중 전세로 공급 경우가 많기 때문이다.

아파트는
분양을 받고 잔금이 모자라거나
이사 갈 형편이 되지 않아 전세로 임대하는 경우가 많다.

또 일시적으로 대량의 주택이 공급되기 때문에
주변 전세시장에 충격을 줘 전셋값을 낮추는 효과가 있다.

특히 올해는 입주물량이 크게 늘 것으로 예상돼
전세시장 안정에 기여가 예상된다.

국토부에 따르면 올해 아파트 입주예정물량은
28만5,000가구로 지난해 대비 36.5% 증가할 전망이다.

이 밖에도 총부채상환비율(DTI) 폐지,
종합부동산세(종부세) 폐지 등
정부의 추가 대책 여부도 변수로 꼽힌다.