[VISIONS 한국경제]청양의 해 건설업 관전 포인트

2015년은 긍정적 기운을 담은 청양의 해다. 하지만 건설업계는 올해도 경영환경이 좋지 않을 것으로 보고 있다. 텃밭인 중동은 발주 환경이 악화됐고, 중남미 등 신시장은 성장세가 둔화되고 있어서다. 그나마 국내는 지난해 분양열기가 이어질 것으로 기대되나 부동산시장은 변동이 커 여전히 불안감이 존재한다.

이에 올 건설·부동산시장에 변수가 될 4대 관전 포인트를 살펴봤다.

◇기업형 민간 임대주택 "최소 수익률 보장돼야"

연초부터 건설업계의 관심을 끌고 있는 것은 정부의 민간 임대주택 활성화 카드다. 전월세시장 안정화를 위한 대책으로 기업들을 끌어드려 임대주택 공급을 늘리겠다는 것이다.

이르면 대통령 신년 업무보고가 예정된 이달 13일 세부안이 발표될 것으로 예상된다.

정부는 대형 건설사에 대출 금리 인하 등 기금 지원과 땅값 할인, 용적률 완화 등을 제안할 것으로 보인다. 수익성 문제로 임대주택 건설에 부정적인 건설사들을 회유하기 위해서다.

그동안 임대주택은 부영, 호반건설 등 일부 건설사를 제외하고는 한국토지주택공사(LH)가 주도해 왔다. 수익성이 거의 없는 임대사업을 벌인 결과 LH의 부채는 눈덩이처럼 불어났고 더 이상 임대주택 공급을 주도할 수 없게 됐다. 

건설업계 역시 정부가 수익성이 보장되는 기업형 임대주택을 제안한다면 사업에 뛰어들겠다는 반응이다. 

사업 다각화는 경기 침체 속에서 국내 건설사들이 끊임 없이 추구하고 있는 숙제다. 주택 사업에 새로운 먹거리를 제안하는 정부의 대책을 환영하지 않을 이유가 없다.

다만 얼마나 정부가 수익성을 확보해 주느냐가 관건이다.

한 건설사 관계자는 "민간 임대주택 사업은 장기간 막대한 자금이 묶이는 데 반해 수익률은 연 2%대에 불과 하다"며 "요즘 같이 유동성 확보가 중요한 시기에 저정도 수익을 보고 사업에 뛰어들 곳은 없을 것이다. 최소 5% 이상 수익이 확보되지 않으면 민간 임대 활성화는 어려울 것"이라고 전했다.

실제로 지난해 정부가 민간자본을 활용한 임대주택 공급 확대안을 발표했을 때도 건설업계는 냉랭한 반응을 보였다. 

당시 정부는 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설 시, 지방자치단체 조례와 관계 없이 용적률을 법적상한까지 부여하도록 지원하겠다고 밝혔다. 또 2015년까지 한시적으로 가구당 지원한도를 규모에 관계없이 1500만원씩 인상하고 60~85㎡ 주택은 금리를 0.2%포인트 인하해 주겠다고 발표했다. 

하지만 임대사업의 핵심인 택지비 인하 등이 빠져 알맹이 없는 대책이란 혹평을 받았다.

한 건설사 관계자는 "건설사들이 뛰어들기 위해서는 확실한 '카드'가 필요하다"며 "세부안에 건설업계의 의견이 수렴돼 기업형 민간임대가 새 먹거리가 되길 기대한다"고 전했다.

◇저유가 시대 해외사업 갈수록 치열

올해 건설사 CEO 신년사에서는 해외건설시장 상황이 녹록치 않다는 말이 공통적으로 등장했다. 글로벌 경제상황이 좋지 않고 수주 경쟁도 치열해진 탓이다.

그럼에도 건설사들은 해외시장에서 수익성을 기대할 수 밖에 없다.

해외사업은 대형 건설사들의 전체 매출 중 절반 이상을 차지할 만큼 주력시장이다. 지난해 연 목표치인 700억달러 돌파는 실패했지만, 660억달러를 수주하며 역대 두 번째로 높은 수주고를 올렸다.

연초 쿠웨이트, 알제리 등에서 국내 건설사들이 손을 잡고 대규모 프로젝트를 성공시킨 덕분이다. 여기에 중남미, 유럽, 아프리카 등 신시장 개척도 성과를 냈다.

올해는 텃밭이었던 중동시장이 국제유가 폭락으로 발주가 줄어들 가능성이 높아졌다. 여기에 중동 내 건설환경 변화와 신흥국의 저가 공세 등으로 국내 건설사들의 설자리가 줄어들고 있다.

탈출구가 됐던 중남미는 고유가 및 원자재 상승 등으로 고성장을 시현하며 인프라 사업을 적극 추진했으나, 세계 경제 저성장 지속에 따른 브라질 경제의 어려움으로 건설시장 성장세도 주춤할 전망이다. 베네수엘라는 유가하락으로 정유 플랜트 발주가 지연될 가능성이 있다.

아프리카는 풍부한 천연자원을 보유하고 있지만 대부분의 국가가 재정자립도가 열악해 주로 해외직접투자(FDI)에 의존하고 있는 시장이다.

올해는 세계경제 회복 속도, 유가하락 및 원자재 가격 약세 등으로 아프리카 인프라 개발 투자에 부정적 영향이 예상된다. 그나마 나이지리아, 모잠비크, 코트디부아르 등에서는 인프라 개발 수요가 확대되고 있어 신규 프로젝트 수주를 기대할 만하다. 

이에 건설사들은 진출국 확대, 공정 다변화 등으로 경쟁력을 높이고 수익성이 높은 사업장을 선별해 내실을 다질 방침이다.

◇강남권 재건축 이주수요 "수도권 전세난, 답 없다"

올해 부동산시장에는 전세대란이 일찍부터 예고됐다.

아파트 입주 물량은 전년의 절반 수준으로 급감하고 강남지역에선 대규모 재개발 재건축 이주 수요가 계획돼 있다. 여기에 부동산3법 통과로 재건축 사업장들이 사업에 속도를 붙이면 전세난민은 더욱 늘어날 가능성이 존재한다. 또 저금리 여파로 월세전환율도 증가세여서 수급불균형에 따른 전셋값 상승은 불가피할 전망이다.

업계 전문가들도 강남 재건축발 전세난을 우려하고 있다.

조은상 부동산써브 팀장은 "강남 재건축에 따른 이주자들은 강남권 혹은 서울과 가장 인접한 경기권으로 몰릴 것이 뻔하다"며 "올해 서울 입주 물량이 감소하는 상황에서 재건축발 전세난은 계속될 것이다. '오른다'의 문제가 아닌 '상승 폭'이 관건이 될 것"이라고 말했다.

실제 부동산114에 따르면 올해 서울 재건축 이주 물량은 25개 단지, 2만685가구다.

연초에만 약 8000가구가 전셋집을 찾아 이주에 나설 것으로 보인다. 강남구에서는 개포시영, 주공2단지, 서초구 한신5차, 반포한양, 강동구 고덕주공2, 고덕주공4단지가 이주를 시작한다.

서울시는 재개발 재건축 이주 시기 분산을 통해 전세대란을 막겠다는 입장이지만 실효성은 없을 것으로 보인다. 금융비용 부담을 안아가면서 이주를 늦출 사업장은 거의 없을 것으로 예상되기 때문이다.

임대주택공급 등 전세난 대책도 건설하는데 2년 이상의 시일이 걸리는 점을 고려하면 실질적으로 전세난을 막을 아무런 대책이 없다.

한 개업공인중개사무소 관계자는 "이미 이주를 앞둔 재건축 단지 주변 전세는 씨가 마른 상황"이라며 "발등에 불이 떨어진 일부 세입자들은 '깡통전세' 위험이 있는 물건에도 관심을 보이고 있는 실정"이라고 전했다.

결국 인근에서 전세를 구하지 못한 전세난민들은 비교적 전셋값이 저렴한 서울 외곽 또는 가까운 수도권으로 이사할 가능성이 크다.

따라서 강남발 전세난은 서울 전역과 수도권에도 영향을 줄 것으로 분석된다.

◇저금리 기조 장기화 "수익형 부동산, 수익률 꼼꼼히 따져봐야"

을미년 수익형 부동산은 저금리기조의 장기화로 기존 투자자뿐 아니라 재테크족들까지 몰릴 것으로 예상된다. 여기에 베이비부머 세대들의 은퇴 후 노후대책 수단으로 인기가 기대된다.

한 부동산투자 전문가는 "투자금은 결국 수익률이 높은 곳으로 이동할 수 밖에 없다"며 "주택임대시장에서 저금리 기조에 따른 월세 전환은 당분간 지속될 것으로 예상된다"고 말했다.

이 중 빌라로 불리는 다세대·다가구가 인기를 끌 것으로 분석된다. 상대적으로 가격이 저렴한 빌라로 투자자들의 발길이 예상된다. 

최근 신축빌라의 경우 보안·주차장 등 기존 단점으로 지적된 사항들이 보완되고 있다. 여기에 아파트보다 저렴한 관리비는 세입자 입장에선 부담이 덜하다.

특히 취득비용이 저렴한 것도 빌라 투자자에겐 장점이다. 오피스텔의 경우 매매가격의 4.6%인 반면 일반주택으로 분류되는 빌라의 경우 1.1%에 불과하다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "빌라의 경우 저렴한 월세를 원하는 수요자를 타킷으로 하는 상품"이라며 "아파트 가격으로 다가구 주택을 매입해 월세수익을 기대할 수도 있다"고 말했다.

상가시장은 수도권 신도시 지역을 주목해 볼 필요가 있다. 정부가 대규모 택지지구 개발을 사실상 중단하겠다고 선언했기 때문이다.

따라서 위례신도시, 동탄2신도시, 마곡지구 등이 관심을 받고 있다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "신도시 주변 상가들이 희소성이 부각되며 관심이 높아질 것"이라면서도 "아파트 입주 이후 시기적 변수가 많아 단타성 투자가 아닌 장기적 안목으로 접근해야 한다"고 조언했다.

공급과잉에 시달리는 오피스텔은 공실 위험이 있는 것이 사실이다. 따라서 2∼3인 가구를 겨냥한 투룸형 오피스텔 등 차별화된 상품에 선별적으로 투자하는 것이 바람직하다. 

전통적으로 오피스텔은 역세권, 대학교, 사무실 밀집지역 등에선 안정적인 임대수익이 가능하다. 여기에 오피스텔 중개수수료 개편에 따른 수익률 개선도 호재로 작용할 것으로 보인다. 

부동산업계 전문가는 "오피스텔과 경쟁이 될 수 있는 소형 아파트의 공급이 적은 지역에 주목해야 할 것"이라고 조언했다.