[2016 전망 ④경매] 대출규제 경매도 타격, 상반기 지켜봐야

2015년 경매시장은 역대 가장 치열한 한 해를 보냈다. 평균낙찰률과 평균응찰자 수는 역대 최고치를 경신했고, 낙찰가율도 7년 만에 최고치를 기록했다. 이는 주택시장이 활기를 띠면서 경매물건 수가 감소한 것과 저금리로 인한 금융비용 부담이 줄어든 점, 집값 상승세에 따른 시세차익 기대감 등이 반영된 결과로 풀이된다.

2016년은 상반기까지는 현재 경매 열기가 이어질 것으로 전망된다. 다만 내년 2월부터 대출 조건이 깐깐해져 경매물건 매수세에 영향이 예상된다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "당장 이달부터 내년 1월까지 낙찰되는 물건들이 이에 해당해 경락잔금 대출에 문제가 생길 수 있다"며 "내년 금리 인상까지 이어진다면 경매시장도 일부 조정이 생길 것"이라고 전했다.

다만 경매 특성상 경매개시결정부터 첫 경매기일이 잡힐 때까지 4~6개월이 소모되는 점을 감안할 때 내년 상반기 중에는 경매물건 부족 현상이 이어질 가능성이 크다. 따라서 치열한 낙찰 경쟁은 이어질 것으로 예상된다. 

올해 경매시장의 주역이었던 주거시설 투자는 내년에는 신중해질 필요가 있다. 고가 낙찰 경쟁 속 주거시설 입찰은 실수요 목적인지 투자인지에 따라 전략을 달리해야 한다.

실수요자는 원하는 지역이 한정되는 만큼 지속적인 경매물건 체크가 요구된다. 또 기존 거주지 정리 시점과 경매로 낙찰받아 잔금 납부, 명도를 끝내고 입주까지 시기를 여유롭게 잡아야 한다.

투자자는 시세대비 5~7% 저렴하게 낙찰을 받을 수 없다면 쉬어가거나 일반매물을 사는 것이 현명하다. 다만 지역적 호재를 갖고 있어 가격 상승이 예상되고 일반시장에도 매물이 부족한 경우는 선점에 초점을 둔 공격적 입찰을 펼치는 것이 좋다.

내년 경매시장에서는 토지 물건이 인기를 끌 것으로 예상된다. 역대 최고점을 찍은 주거·업무시설에 비해 아직 10%포인트 이상 여유가 남아서다. 특히 제주도는 투자 열풍으로 일부 지역이 토지 거래 허가 지역으로 지정돼 이목을 끌 것으로 분석된다. 경매는 토지 거래 허가 지역도 허가 없이 낙찰만으로 소유권 이전이 가능하다.

업무상업시설 경매 열기는 계속될 것으로 전망된다. 베이비붐세대의 은퇴가 본격화되면서 창업시장이 활성화됐고 단순 시세차익이 아닌 특화 투자가 가능해 투자자들의 발길이 꾸준해서다.

다만 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 금융권에서 대출 시 보증금을 고려하고 대출 한도를 정하기에 이전보다 투자금은 늘고 수익률은 낮아진 상황을 감안해야 한다.

이창동 선임연구원은 "수익형 부동산 경매물건은 일반시장보다 저감된 가격으로 낙찰받을 수 있어 여전히 가격적인 이점이 있다"며 "취득가격을 낮추고 경매된 부동산의 불안한 임대를 개선해 임대 수준을 높이면 시세차익과 수익률을 동시에 기대할 수 있다"고 조언했다.