[르포] "웃돈은 붙었는데"... 김포 한강신도시 공급과잉에 양극화

지난 21일 오후, 김포 한강신도시 장기지구에 들어서자 '선착순 동·호수 지정' 플래카드가 걸린 모델하우스가 곳곳에 눈에 띄었다. 도로변에는 미분양을 알리는 광고 현수막이 여럿 목격됐다.

인근 개업공인중개업소에 분양권 매매를  문의 하자 "부동산 악재가 겹치면서 분양권 호가가 낮아지고 있다"며 "조금이라도 싸게 사고 싶다면 1년 뒤에 다시 방문해 달라"고 말했다.

김포 한강신도시는 도시철도 착공 호재와 마곡지구 배후수요로 꼽히며 일부 단지에선 웃돈이 붙은 상황이다. 반면 하반기 들어 신규 물량이 쏟아지면서 미분양이 속출하고 있다. 부동산 비수기와 미국 금리 인상 등 악재가 겹치며 웃돈 수준도 일부 내림세에 접어들었다.

A 중개사무소 관계자는 "건설사들이 부동산 호황을 틈타 올해 물량을 쏟아냈다"며 "최근 공급과잉으로 미분양이 증가하고 있어 웃돈 수준도 떨어지고 있다"고 말했다.

22일 부동산114에 따르면 지난해 김포 한강신도시 분양은 2391가구에 불과했다. 그러나 올해 9911가구가 등장해 전년보다 7520가구 증가했다. 이같이 분양이 몰리면서 입지와 상품별 인기의 온도 차가 극심해지고 있다. 

지난해 11월 대림산업이 분양한 'e편한세상 캐널시티'는 평균 1.49대 1의 경쟁률을 기록하며 김포 한강신도시 내 첫 순위 내 마감을 기록했다. 현재 이 단지의 웃돈 수준은 3000만원. 한때 웃돈은 5000만원 정도의 호가가 형성됐지만 많이 떨어진 상황이다.

지난달 한신공영이 분양한 '운양역 한신휴 더테라스'(8·9블록)도 성공한 단지로 꼽힌다. 테라스 타운으로 들어선다는 희소성으로 계약 이틀 만에 100% 완판을 끌어냈다. 이 단지는 전매제한이 없다는 점도 인기 이유로 꼽힌다. 

K 중개사무소 관계자는 "4층 테라스 상품은 1500만∼2000만원 정도 웃돈이 형성됐다"면서 "상업지구와 가깝고 초등학교가 인근에 있어 실거주 목적으로 인기가 많다"고 말했다.

반면 최근 미분양이 적체되는 모습도 나타나고 있다. 건설사들이 입지가 떨어지는 상품조차 밀어내기식 분양을 진행하면서 나타난 부작용이다.

B 중개사무소 관계자는 "구래지구는 상업시설이 풍부하지만 서울과 물리적 거리가 멀다는 점이 단점"이라며 "마산역(예정) 인근도 중심상업지구와 거리가 있어 선호도가 떨어진다"고 말했다.

실제 반도건설이 선보인 '김포한강신도시 반도유보라 5차'는 미계약분이 남아있다. 청약 당시 1순위 경쟁률 0.4대1을 기록했다. 이 단지는 대형 상품인 전용96∼104㎡로 이뤄져 계약률이 늦어지고 있는 것으로 풀이된다. 현재 공식적인 계약률은 70% 선이다. 

아이에스동서가 마산동과 운양동에 동시에 선보인 '에일린의뜰'도 청약 당시 입지와 비교하면 고분양가로 책정돼 소비자의 외면을 받았다. 1순위 경쟁률은 0.2대1, 0.22대1로 청약성적도 저조했다.

현대산업개발이 선보인 '김포한강 아이파크'도 0.09대1이라는 초라한 1순위 청약률을 남겼다. 이 단지는 신도시 내에서도 선호도가 떨어지는 구래동이라는 입지에다가 대단지로 이뤄져 분양 당시에도 좋은 성적을 기대하지 못했다. 

이 같이 분양이 몰리면서 입주 시기가 몰리는 내후년 한강신도시 부동산 시장을 장담할 수 없다는 의견이 나오고 있다.

C 중개사무소 관계자는 "부동산 분위기가 좋아지면서 투기꾼이 대거 몰려 분양권 호가를 높여놨다"며 "입주가 몰리면 분양권 매물이 쏟아질 게 분명하다"고 말했다.

D 중개사무소 관계자도 "한강신도시 호황의 의미는 미분양이 해소되고 마이너스 프리미엄이 형성됐던 분양가가 제자리를 찾았다는 것"이라며 "신도시 인프라가 아직 부족한 만큼 장기적인 안목이 필요하다"고 말했다.

다만 전문가들은 실거주 목적이라면 지금이 분양권 매수 적기가 될 수 있다는 의견을 내놨다. 내년은 국내 금리 인상, 대출 규제 등이 예고돼 있어 내 집 마련 환경이 올해보다 나빠질 수 있어서다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "실거주와 장기 투자자라면 부동산 변수의 현실화 전에 매매에 나서는 것도 방법"이라며 "입지에 따른 선별적 매매를 한다면 신도시 인프라가 갖춰지는 시기는 지금보다는 집값 상승을 기대해 볼 만하다"고 말했다.