주택담보대출 증가세, LTV·DTI 규제완화 전으로 복귀

올 1∼2월 은행권 주택담보대출 증가액이 과거에 대출승인이 이뤄진 집단대출분을 제외하면 사실상 2014년 8월 부동산 금융규제 완화 이전 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.

14일 한국은행 금융시장 동향 통계와 금융위원회 발표 등을 종합하면 올 1∼2월 중 은행권 주택담보대출(주택금융공사 보금자리론 및 은행 대출채권 양도분 포함) 증가액은 5조4천억원을 나타냈다.

이는 2015년 1∼2월 증가액(6조7천억원)보다는 1조3천억원 감소한 금액이지만 2010∼2014년 기간 1∼2월 증가액 평균치(2조원)와 비교하면 여전히 2배 이상으로 높은 규모다.

이 때문에 일각에서는 대출 시 소득심사를 강화하는 내용의 여신심사 가이드라인이 2월부터 수도권에서 시행됐음에도 가계부채가 여전히 높은 증가세를 유지하고 있다는 평가가 나오기도 했다.

그러나 올 1∼2월 주택담보대출 증가액 규모가 높은 수준을 보인 것은 일종의 착시효과라는 지적도 나온다.

금융위 발표 자료에 따르면 올 1∼2월 주택담보대출 증가액 5조4천억원 중 절반가량인 2조5천억원(46.6%)이 중도금 대출 등 집단대출이 차지하고 있기 때문이다.

중도금 대출은 성격상 대출 승인 이후 잔금을 치르기까지 통상 2년여 간 5∼6회에 걸쳐 대출이 나뉘어 실행된다.

대출 증가분 5조4천억원 중 절반가량은 최근 부동산시장 동향과는 무관하게 과거 1∼2년간 의사결정에 기반해 고정된 '상수'로 봐야 하는 셈이다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 "최근 주택담보대출의 동향을 평가하려면 최근 대출자의 심리를 반영해야 한다는 점에서 과거 승인분인 집단대출은 제외하고 보는 게 맞다"라고 말했다.

주택담보대출 증가액 중 집단대출이 차지하는 비중은 2014년만 해도 2.5%에 불과했고 2015년에도 연간으로는 12.5% 수준이었으나 지난 4분기(29.6%) 들어 비중이 급속히 늘어나는 추세다.

집단대출을 제외한 올 1∼2월 주택담보대출 증가액은 2조9천억원으로 2014년 8월 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제완화가 시행되기 이전의 대출 증가 수준과 사실상 비슷하다.

세제혜택 종료로 1∼2월 '부동산 거래절벽'이 나타난 2012년과 2014년을 제외하면 실제 2010년(2조6천억원), 2011년(3조3천억원), 2013년(2조5천억원)의 1∼2월 주택담보대출 증가액은 평균 2조8천억원으로 올 1∼2월과 비슷한 수준을 나타냈다.

정부가 부동산 경기부양을 위해 LTV·DTI 규제완화를 해 2014년 말 이후 주택담보대출이 이례적으로 크게 증가했다가 올해 들어 다시 이전 수준으로 복귀했다고 평가할 수 있는 부분이다.

비수도권을 시작으로 주택거래가 위축되는 모습이지만 이런 시장 동향과는 무관하게 과거 승인된 집단대출만으로도 주택담보대출의 높은 증가세는 향후 1∼2년간 계속 이어질 전망이다.

5대 은행 집단대출 신규 승인규모는 작년 1분기 17조1천억원, 2분기 18조9천억원, 3분기 21조8천억원, 4분기 18조2천억원를 나타냈고 올 1분기는 18조2천억원(1∼2월 실적의 분기 환산치)으로, 올 들어서도 여전히 높은 규모를 지속하고 있다.