DSR 도입때 '거래감소→가격하락' 이어질 수도

  • ▲ 정부가 서울 강남 등지의 집값 상승을 막기 위해 대출 규제 카드 검토에 나섰다. ⓒ 뉴데일리
    ▲ 정부가 서울 강남 등지의 집값 상승을 막기 위해 대출 규제 카드 검토에 나섰다. ⓒ 뉴데일리


정부가 서울 강남 등지의 집값 상승을 막기 위해 대출 규제 카드 검토에 나섰다. 

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 조치를 비롯해 총부채원리금상환비율(DSR)까지 도입이 이뤄질 전망이다. 
 
13일 부동산114 조사에 따르면 정부의 LTV·DTI 강화 발표 이후 주택 가격은 대체로 상승률이 둔화됐다. 

특히 강남 3구 재건축 매매가격의 급등세를 진정시키는 효과가 컸다. 

고가의 재건축 아파트에는 실입주자보다 가격 차익을 노린 투자수요가 많이 유입되는 만큼 대출에도 민감한 반응을 보인 것이다.

실제 2002년 9월 LTV를 60%로 제한하는 규제가 처음 도입된 이후 3개월간 서울 아파트값은 1.2%, 수도권 아파트값은 1.8% 올랐고 강남 3구 재건축 단지는 0.1% 하락했다.

2003년 10월 투기지역 내 만기 10년 이하 대출 LTV를 50%에서 40%로 강화했을 때도 규제 이전 석달 동안 14% 올랐던 강남 3구 재건축 단지 아파트값이 규제 이후에는 석달 간 4.6% 하락으로 이어졌다. 

서울 아파트 전체적으로 규제 이전 9.2% 올랐다가 규제 이후에는 1.8% 하락 전환했지만 상대적으로 강남 3구의 등락 폭이 훨씬 큰 것이다.

2005년 8월 DTI 규제를 처음 도입하고, 2006년 3월 투기지역 내 6억원 이상 주택담보 대출의 DTI를 40%로 강화했을 때도 강남 3구 재건축 아파트값은 규제 이후 석달 간 하락 전환하거나 오름폭이 둔화했다. 

규제 전 3개월간 각각 9.2%, 16.3% 올랐던 것이 규제 이후 각각 1.1% 하락, 5.2% 상승으로 오름세가 꺾인 것이다.

LTV·DTI 강화는 주택 매매 거래량에도 영향을 미쳤다.

주택산업연구원 분석 결과 DTI 규제를 한시적으로 폐지하고 은행권 자율 시행으로 완화했던 2010년 8월 이후 전국의 월평균 거래량은 7만8천건을 기록했다. 그러나 2011년 3월 DTI 규제가 부활한 이후에는 7만2천건으로 7.7% 감소했다.

이후 2014년 7월 침체한 주택경기를 살리기 위해 LTV를 70%로, DTI를 서울 포함 60%로 완화한 이후에는 월평균 거래량이 9만7천건으로 다시 늘었다.

LTV·DTI 규제 강화가 반드시 가격 하락으로 이어졌던 것은 아니다.

2003년 6월에는 LTV를 투기지역에 한해 3년 이하 대출의 LTV를 60%에서 50%로 강화했지만, 강남 3구 재건축 가격은 규제 이후 3개월간 13.6% 오르며 규제 전(9.5%)보다 되레 오름폭이 커지기도 했다.

부동산 전문가들은 앞으로 문재인 정부가 추진하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입될 경우 주택시장에 더 큰 파장을 미칠 것으로 보고 있다. 

DSR이 도입되면 대출 총량이 제한돼 소득 대비 대출이 많은 경우 담보대출 이외 기타 대출의 이자와 원금까지 모두 상환해야 한다.

이는 주택 구매심리를 위축시켜 거래 감소와 집값 하락을 가져오고 세수감소, 대출 부실화로 이어진다.

LTV·DTI 규제도 일률적으로 적용할 것이 아니라 계층별, 목적별로 차등 적용해야 한다는 지적이 뒤따르고 있다.