'양날의 칼' 후분양제… 대출규제·금리인상·목독마련 '우려'

지난 10월 국정감사를 기점으로 부동산시장 후분양제 도입에 대한 찬반논쟁이 뜨거웠다. 국토교통부는 공공분양 주택은 내년부터 후분양제를 단계적으로 시행하고, 민간이 공급하는 민간분양 주택은 인센티브 유인책을 통해 자발적 활성화에 중점을 두는 것으로 가닥을 잡았다. 하지만 이후 단행된 금리인상으로 부동산시장 위축우려와 함께 후분양제 도입은 '변곡점'을 맞았다.

정부가 '선분양 후시공' 방식에서 '선시공 후분양'으로 정책 방향을 정한 것은 분양권 전매 투기로 인한 집값 불안 행태를 더 이상 좌시하지 않겠다는 강력한 의지 표명이다.

하지만 부동산시장에서는 정책의 성공보다 △주택공급 축소 △중견건설사의 몰락 △집값 상승 등 우려의 시선을 보내고 있다.

특히 지난달 20일 금리인상이 단행되면서 실수요자는 물론 건설사까지 대출부담이 가중되자 후분양제 도입에 대한 재고 목소리가 들리고 있다.

이와 관련 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 아파트 공사에 대한 하자보수에 대한 제도가 굉장히 발전해 있기 때문에 후분양제를 도입한다고 해도 상품 개선 효과는 별로 없을 것"이라면서 "오히려 후분양제를 도입하면 대도시의 경우 소비자가 피해보는 상황이 올 수 있다"고 우려했다.

계약금·중고금·잔금 과정을 거치는 선분양제와 달리 후분양제는 준공시점에 한꺼번에 목돈을 마련해야 하고, 집값 상승에 대한 부담이 소비자에게 가중된다는 설명이다.

심 교수는 "선분양을 받으면 아파트를 짓는 2년 동안 인근 집값이 올라 소위 말하는 분양가 프리미엄이 생겨 소비자에게 돌아가지만 후분양의 경우 준공 직전에 분양가를 책정하기 때문에 대도시의 경우 주변 시세에 따라 분양가 정해지고 결국 집값 상승분은 건설사에 돌아간다"고 말했다.

이어 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 후분양제 반대의사를 분명히 했다.

권 교수는 "후분양제를 도입한다고 해서 투기가 없어지는 게 아니다. 분양권 전매는 불가능할 수 있으나 수요자가 많은 지역에서는 후분양으로 분양 받은 주택을 그 자리에서 전매할 수 있기 때문에 기간이 단축됐을 뿐 근절 효과는 없다"고 말했다.

이어 "후분양제 하에 충분한 자본력을 갖추고 안정적으로 주택공급이 가능한 사업자가 많지 않다는 국내 현실도 감안해야 한다"고 덧붙였다.

후분양제의 성급한 도입은 대형건설사 위주의 시장 과점화와 공급 감소에 따른 주택가격 상승 그리고 전월세난 심화 등으로 오히려 주택시장의 불안을 야기할 수 있다는 설명이다. 

정부의 대출규제와 금리인상이 후분양제 도입을 막고 있다는 의견도 있다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "단계적으로는 후분양으로 가는 게 맞다고 생각하지만 금융과 관련된 시스템 개선과 로드맵 없이 한번에 진행하는 것은 무리일 수 있다"면서 "금융이 선진화되고 금융권의 인식이 바뀐다면 후분양제도 고민해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

심 교수 역시 "금리가 인상되면서 일반 서민은 물론 건설사도 장벽이 생긴 상황에서 후분양제를 강제할 게 아니라 후분양제 선택 시 인센티브를 주면서 유도하는 쪽으로 진행해야 한다"고 강조했다.

국내 한 대형건설사 관계자는 "후분양은 건설사의 금융부담이 커져 오히려 집값이 상승할 수 있다"면서 "정부는 공공부문에서 먼저 후분양제를 시행한다고 하지만 주택공금 80% 정도를 담당하는 민간건설사가 이를 감당할 수 있을지 모르겠다"고 말했다.

한편 국토부는 지난달 말 발표된 주거복지 로드맵에서 언급된 후분양제 추진 방향과 관련, 오는 2월 발표 예정인 장기주거종합계획에 후분양제 활성화 방안을 포함시킬 예정이다.