‘임대료 조정 불가'라니… 공정위 "인천공항공사 약관 無效"

인천국제공항공사, 한국공항공사, 고속철도 SRT의 운영사 ㈜SR의 상업시설 임대차계약서상, 임차인에게 부당하게 불리한 9개 불공정 약관 조항에 대해 시정조치 결정이 내려졌다.

29일 공정위에 따르면, 상가시설 임대차계약서를 점검해 인천국제공항공사의 3개 약관조항 및 한국공항공사의 ‘계약변경 시 부당한 면책조항’에 대해 시정권고 조치를 내렸으며, 나머지 5개 불공정 약관 조항은 점검과정에서 사업자들의 자진시정을 이끌어 냈다.

시정 내용을 보면 인천국제공항공사 약관에는 ‘외부 요인으로 발생하는 영업환경의 변화와 그에 따른 매출감소를 사유로 임대료의 조정 등을 요구할 수 없다’고 규정돼 있다.

하지만 민법 628조 및 상가건물임대차보호법 제11조에서는 임차인에게 차임의 증감청구권을 보장하고 있으며, 차임의 증감요인이 발생하는 경우 당사자는 구체적 타당성을 가지는 금액을 협의할 수 있어야 한다.

이에 공정위는 해당 약관조항은 법률에 따른 고객의 권리를 상당한 이유 없이 제한하는 조항으로 무효라고 판단했다.

또한 영업시설물의 시설개선 의무 조항의 경우 매출증대 등을 위해 임차인에게 영업시설물의 시설개선을 요구할 수 있고, 이 경우 임차인은 반드시 이에 응해야 한다는 조항도 도마에 올랐다.

공정위는 이 같은 약관조항은 매출증대, 고객서비스의 향상 등 사업자가 자의적으로 판단할 수 있는 사유를 근거로 임대목적물의 시설개선 요구에 응하도록 강제하고 있다는 판단이다.

따라서 해당 약관조항은 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항 및 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효결정을 내렸다.

이외에 여객편의증진 등을 위해 카운터의 위치, 면적 변경 등을 요청할 경우 임차인은 적극 응해야 하며 소요되는 비용도 임차인이 부담해야 한다는 규정 역시, 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항 및 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효라고 판단했다.

이와함께 한국공항공사 약관 조항에 공항운영상 필요할 경우 임차인에게 임대위치, 면적 등 계약변경을 요구할 수 있고, 임차인은 이에 대해 손해배상 등을 별도로 청구할 수 없도록 규정한 사업자의 손해배상 범위를 제한하는 조항에 대해 시정을 권고했다.

한편 자진 시정약관 조항의 경우 한국공항공사는 건물의 보전 등 필요 시 임차인의 영업장에 출입해 잠금장치 해제 등 필요한 조치를 취할 수 있고 임차인은 이에 대한 손해배상을 청구할 수 없다고 규정했지만, 긴급한 조치가 필요할 경우 영업장에 출입할 수 있도록 그 사유를 추가했고, 사업자의 고의·중과실로 인해 손해가 발생할 경우에는 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.

아울러 임차인은 영업이익이 현저히 감소한 경우에는 임대료의 조정이나 계약해지를 청구할 수 있도록 시정했다.

과중한 손해배상 조항이 문제가된 SR의 경우 계약 종료 후 임차인이 명도를 지연·거부한 경우 계약보증금 전액이 임대인에게 귀속되고, 단전 등의 조치를 병행할 수 있으며 손해배상액의 예정을 초과하는 손해는 별도로 배상해야 한다는 규정을 수정, 임차인은 명도지연 등에 따라 손해가 발생한 경우 실제 발생한 손해의 범위 내에서 배상하면 되고, 단전 등 조치규정은 삭제했다.

또한 공익목적을 위한 업무수행에 필요할 경우 임차인과 협의해 임대영업시설의 이전·변경·수리를 요구할 수 있으며, 임차인은 정당한 사유가 있을 경우 거절할 수 있도록 했다.

이외에 임차인에게 보험가입을 강제하고, 미가입시에는 계약을 해지할 수 있다는 규정 역시, 임차인은 법률상 가입의무 있는 보험만 가입하면 되도록 시정했다.