매매가격, 상승 '강남권 재건축'vs하락 '공급과잉'전세가격, 상승 '매수위축 반작용'vs하락 '입주물량 증가'하반기 가장 큰 변수 '정부 대출규제 및 금리변화'
  • ▲ 하반기 주택 매매가격 전망 이유. ⓒ 부동산114
    ▲ 하반기 주택 매매가격 전망 이유. ⓒ 부동산114
    하반기 주택시장을 바라보는 소비자 심리가 팽팽히 맞서고 있는 것으로 나타났다. 상반기 다주택자 양도소득세 중과가 본격화된 가운데 하반기 보유세 개편과 금리인상까지 맞물리면서 방향성에 대한 확신이 떨어지는 모습이다.

    부동산114가 전국 2357명을 대상으로 '하반기 주택시장 전망' 설문조사를 한 결과 소비자 열에 네 명은 보합을 선택했고, 하락과 상승 전망은 엇비슷하게 나타났다.

    매매가격이 상승할 것이라고 전망한 소비자는 '서울 강남권 재건축아파트 상승(31.97%)'에 대한 기대감이 가장 컸다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화와 초과이익환수제 시행에도 불구하고 이른바 '똘똘한 한 채'에 해당하는 강남권 희소성은 더 높아지는 분위기다.

    이어 △아파트 분양시장 활성화(31.53%) △실수요자 매매전환(24.53%)도 주택가격 상승요인으로 꼽혔다.

    매매가격 하락전망은 '입주 등 주택공급 과잉(29.44%)'과 '대출규제 및 금리상승(26.11%)', '정부의 각종 규제정책(21.39%)'을 주요 이유로 선택됐다.

    실제 올 한해 전국 아파트 입주예정물량이 역대 최대인 약 45만가구로 예고되면서 일부지역은 전세가격이 마이너스로 돌아섰고, 매매가격 전망에도 부정적 영향을 미치는 분위기다.
  • ▲ 하반기 주택 전세가격 전망 이유. ⓒ 부동산114
    ▲ 하반기 주택 전세가격 전망 이유. ⓒ 부동산114
    전세가격이 상승할 것으로 전망하는 이유는 '매수심리 위축으로 인한 전세거주(36.60%)' 응답이 가장 높은 비중을 차지했다. 최근 1~2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이란 판단이다.

    또한 '전세물건 공급부족(23.59%)'과 '분양을 위한 일시적 전세거주(20.38%)'도 전세가격 상승요인으로 선택됐다.

    전세가격이 하락할 것으로 전망한 두명 중 한명은 '입주물량과 미분양 증가(48.99%)'를 핵심이유로 꼽았다. 입주예정물량이 역대 최대수준인데다 최근 들어 미분양주택도 부쩍 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락요인으로 인식되고 있는 모습이다.
  • ▲ 하반기 부동산 시장 주요변수. ⓒ 부동산114
    ▲ 하반기 부동산 시장 주요변수. ⓒ 부동산114

    소비자가 선택한 하반기 부동산시장 가장 큰 변수는 '정부의 대출규제 및 금리변화(30.21%)'로 조사됐다. 실제 미국 등 주요 선진국을 중심으로 금리인상이 본격화된 가운데 한국은행도 한 차례 기준금리 인상을 예고한 상황이다.

    또한 하반기에 도입될 총체적상환능력비율(DSR)은 주택담보대출에 마이너스통장‧자동차할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 대출금이 산정된다는 점에서 총부채상환비율(DTI)보다 강력한 대출규제로 평가되고 있다.

    이 밖에 '아파트 입주물량 증가 등 초과공급 변수(17.86%)'에 대한 응답비중도 높았다. 올 한해 전국 아파트 입주물량은 6월 말 기준 45만1593가구로 역대 가장 많은 물량이 예고됐다. 이 영향으로 수도권 전세가격이 마이너스로 돌아섰고, 일부지역은 미분양물량도 증가세다.

    게다가 2019년에도 아파트 입주예정물량이 약 37만가구로 예고돼 있어 공급과잉 변수가 당분간 시장흐름에 영향력을 높일 전망이다.

    그 다음으로는 '국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(16.04%)'에 대한 응답이 뒤를 이었다.

    한편, 최근 부동산 시장의 가장 큰 이슈 중 하나인 '보유세 등 정부의 부동산시장 규제 지속 여부(15.53%)'는 상대적으로 낮은 응답 비중을 나타냈다.