하반기 2금융 대출 깐깐… 청년‧신혼부부 혜택 풍성

올 하반기 시행되는 부동산제도 중에는 반가운 소식이 다수 포함돼 있다. 청년우대형 청년통장과 비소구 적격대출 출시 등이 바로 그것이다. 여기에 공동주택 관리비 개선과 기존주택 세대구분 기준도 완화될 예정이다. 또한 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 하반기 현실화된다. 먼저 제2금융권 여신심사가 강화되고, 소형주택 과세특례가 올해 말 일몰된다. 하반기 부동산시장 환경에 영향을 미칠 각종 부동산제도 변화에 대해 알아봤다.

◆10월 부양의무자 기준 폐지
빈곤층 주거안정을 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 오는 10월부터 폐지된다. 문재인정부는 '제1차 기초생활보장 종합계획'서 주거급여에 대한 부양의무자 기준을 없앴다. 또한 주거급여 기능강화를 위해 주거급여 수급자격 기준을 기존 중위소득 43% 이하에서 45%로 확대하고, 급여수준도 단계적으로 현실화할 방침이다.

◆청년우대형 청약통장 출시
재형기능을 확대한 청년우대형 청약통장이 출시된다. 만19세 이상 29세 이하 비소득자 또는 연소득 3000만원 미만인 무주택 세대주면 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고, 이자소득 500만원까지 비과세 적용을 받는다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 7월 말부터다.

◆수익형부동산 중요정보고시 
소비자의 합리적 구매선택과 피해예방을 위해 수익형부동산 및 렌털 제품에 대한 중요정보를 소비자에게 고지하도록 '중요정보고시'가 시행된다. 이에 따라 부동산 분양업체들은 7월1일부터 수익률을 광고할 때 수익률 산출근거 및 수익보장 방법‧기간을 명시해야 한다.

◆상호금융‧여전사 DSR도입
오는 10월부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 전 금융업에 도입된다. 상호금융업권은 7월부터 주택담보대출‧신용대출 등 모든 가계대출에 DSR을 적용하며, 저축은행과 여전사는 10월부터 시행된다. 다만 햇살론‧새희망홀씨 등 서민금융상품이나 300만원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 중도금‧이주비대출 등 일부 대출의 경우 예외된다.

◆개인사업자대출 여신심사 강화
은행에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 해당대출 적정성을 심사하게 된다. 상호금융권은 7월부터, 저축은행과 여전사는 10월부터 적용된다. 또한 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 '유효담보가액 초과분'을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

◆소주택 임대소득 비과세 종료
소득세법 제12조 제2호 소규모 주택 임대소득 과세특례 적용기한이 올 12월31일 종료된다. 주택임대차시장 가격안정 취지로 주택임대수익 금액이 연 2000만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해줬지만 내년부터 14% 분리과세를 적용 받는다.

◆임차인 보호장치 강화
지난 6월29일 발표된 '2018년 주거종합계획'에 따라 임차인 권리보호 방안이 연내 강구될 전망이다. 우선 올 하반기 '임대료 증액기준 합리화'를 통해 임대료 증액현황 실태조사 및 증액기준 개선방안을 연구, 보다 합리적인 임대료 증액 기준이 마련될 방침이다.

또한 올 연말 '주택임대차법' 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 '계약만료 1개월 전'에서 '2개월 전'으로 하고, 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있게 된다. 이와 별도로 올 하반기 내 다른 담보물권자 보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 방침이다.

◆민간부문 후분양 인센티브 부여
민간부문 후분양 활성화를 위해 민간기업에 공공택지 우선공급 인센티브가 부여된다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고 올 하반기 4개 택지를 공급할 계획이다.

◆비소구 적격대출 출시
대출금 상환책임을 담보주택으로 한정한 비소구 상품이 9월 출시된다. 차입자 상환책임이 담보물로 한정돼 대출잔액이 담보가치 초과 시 한국주택금융공사가 부담하는 구조다. 비소구 디딤돌대출‧보금자리론 운영성과를 분석해 적정 소득기준을 설정할 예정이다. 한정된 재원과 공사리스크를 고려해 중‧하위 계층가구에 우선 대출된다.

◆신혼부부 희망타운 첫 공급
신혼희망타운 1만가구가 연내 공급된다. 분양형으로 공급하되 본인이 원하면 임대도 가능하다. 국토교통부는 하반기 입주자격‧입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등을 구체화할 예정이다. 오는 12월 위례신도시 508가구‧평택고덕 873가구 2개 선도지역은 입주자를 모집할 예정이다.

◆공동주택 성능등급표시 확대
소비자가 주택성능을 사전에 알 수 있도록 표시의무대상을 기존 1000가구에서 500가구 이상으로 확대된다. 오는 12월부터 공동주택 성능등급표시는 △소음 △구조 △환경 △생활환경 △화재‧소방 5개 분야‧56개 항목으로 구성되며, 각 항목별 4개 등급으로 구분해 입주자 모집공고문에 표시토록 할 예정이다.

◆기존주택 세대구분 기준 완화
1인 가구·소형 임대주택 수요증가 등에 따라 기존주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축‧수선 등 행위허가 기준이 완화된다. 현재는 입주자 2/3 이상 동의가 있어야 하나 앞으로는 입주자‧사용자 1/2 이상 동의하면 개축과 수선이 가능하게 된다.

◆청년전용 보증부 월세대출 출시
12월 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 '청년전용 보증부 월세대출'이 출시된다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만원 이하 무주택 세대주로 전용 60㎡ 이하 보증금 5000만원 이하 월세 60만원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 대출한도는 보증금 3500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%p를 우대해 보증금대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5% 금리를 적용한다.