양도세 중과 부과, 강남권 집값 잡고 '거래절벽' 불렀다

다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행된 지 석 달 만에 강남4구의 집값이 하락세를 이어가고 있다. 투기세력을 차단하고 강남권 집값을 잡기위한 정책이었던 점을 감안하면 일차 목표는 달성한 것으로 보인다. 하지만 매수심리가 급격히 위축되면서 '거래절벽'이라는 부작용이 심화되고 있다.

여기에 재건축 초과이익 부담금 현실화, 보유세 개편안 등 정부 규제와 함께 기준금리 인상 가능성 등 금융시장 변화 및 대출규제 영향 등 전방위적 하방 압력에 시장이 더 이상 견디기 어려운 지점에 도달했다는 전망이 제기된다.

13일 한국감정원에 따르면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 아파트값은 다주택자 양도세 중과가 시행된 지난 4월 2주 이후 13주 연속 하락세를 이어가고 있다. 하락폭은 0.61%로 크지 않지만, 같은 기간 강북 14개구 아파트값이 1.09% 오른 것을 감안하면 확연하게 대비되는 모습이다.

강남4구 중에서도 송파구 -0.98%와 강남구 -0.95%에서 낙폭이 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 고가주택이 몰려있는 지역인 것을 감안하면 양도세 중과 효과가 어느 정도 작용했던 것으로 풀이된다.

강남구 개포동 A공인 관계자는 "최근 강남권 아파트값 약세는 부담금 폭탄 현실화, 재건축 초과이익환수제 등 악재가 겹치면서 매수세가 좀처럼 움직이지 않고 있기 때문"이라며 "여기에 양도세 중과도 한몫했다고 볼 수 있다"고 말했다.

문제는 '거래 절벽'이라는 부작용이 나타나고 있다는 점이다.

서울 아파트 매매 건수는 지난 3월을 정점으로 꾸준히 하향세를 그리고 있다.

서울부동산정보광장 집계를 보면 이날 기준 서울 아파트 매매거래 건수는 모두 2166건으로, 하루 평균 166건이 거래됐다. 이는 지난해 7월 466건과 비교하면 3분의 1 수준에 불과하다.

지난 4월1일부터 서울 등 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도차익의 최대 60%까지 세금으로 내도록 규정이 강화됐다. 장기보유특별공제도 배제된다.

이에 양도세 중과 시행 전 다주택자들이 세 부담을 피하기 위해 매물을 쏟아내면서 3월 거래량이 동월 기준 역대 최대인 1만3831건(일 평균 446건)까지 치솟기도 했다. 지난해 3월 6658건에 비해 두 배가 넘는 수치였다.

하지만 양도세 중과가 본격 시행되자 매물은 자취를 감췄고, 거래량은 4개월 연속 감소세를 기록 중이다. 당장 4월 거래량이 총 6224건·일 평균 207건에 머물면서 한 달 만에 반 토막이 났고, 5~7월 현재까지 매월 10~20%대 추가 감소세를 보이면서 거래절벽이 이어지고 있다.

특히 강남4구의 거래 감소세가 두드러졌다. 7월 강남4구의 아파트 거래량은 282건으로, 하루 평균 21건에 불과하다. 이는 지난해 7월 하루 평균 거래량 115건과 비교하면 81.7%나 급감한 수준이다.

심교언 건국대 교수(부동산학)는 "거래가 이뤄지지 않는다는 것은 살 사람들은 못 사고, 팔 사람은 못 파는 상황"이라며 "이 같은 상황에서는 엄청난 기회비용이 발생하고, 또 거래가 적은 상황에서는 한두 건의 거래가 해당 지역 전체 부동산가격을 오르락내리락하게 하는 이상현상까지도 불러올 수 있다"고 진단했다.

그는 이어 "주택시장에서의 거래절벽 현상은 경제가 멈췄다는 것과 다름없다"며 "사회적으로 심각하게 받아들일 필요가 있다"고 덧붙였다.

양도세 중과에 더해 정부가 최근 다주택자·고가주택에 대한 종합부동산세를 강화하기로 하면서 주택 보유에 따른 세 부담이 커져 매매시장 관망세가 지속될 것이라는 관측이 지배적이다.

특히나 하반기에 금리인상과 과잉공급 리스크도 남아있는 만큼 매도·매수자들이 쉽게 움직이기는 어려울 것으로 보인다.

실제 감정원은 하반기 전국 집값이 0.1% 내릴 것으로 전망했다. 수도권은 0.2% 오르지만, 지방이 0.9% 더 많이 떨어질 것으로 예상하면서다. 이에 따라 2018년 연간 기준 수도권 집값 변동률은 1.7%, 지방은 -1.3%를 기록해 0.4%의 미미한 상승을 기록할 것으로 관측됐다. 0.4% 상승은 2012년 -2.13% 이후 가장 낮은 변동률이다.

채미옥 감정원 부동산연구원장은 "정부의 부동산시장에 대한 다양한 규제 정책과 금리인상 가능성, 주택공급 증가 등으로 집값이 하락하는 방향으로 압력을 받을 수밖에 없다"고 진단했다.

감정원 외에도 부동산114, 주택산업연구원 등도 집값 하락을 전망했다.

부동산114는 지난달 발표한 하반기 아파트시장 전망 자료를 통해 하반기 아파트값이 하향 안정화될 것으로 예상했다.

부동산114 측은 "각종 주택시장 규제와 대출 규제, 양도세 중과, 보유세 강화 등 시장 내부요인 및 금리인상, 경기 침체 등 외부요인이 맞물려 있는 것이 이 같은 예상의 배경"이라고 설명했다.

주산연은 최근 보고서 '2018년 하반기 주택시장 전망'을 통해 "수도권 집값은 0.1% 오르지만, 지방에서는 0.8% 하락해 전국적으로 0.3% 하락할 것"이라고 예상했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "서울의 경우 보유세 부담이 늘어난 데다 양도세가 최대 60%에 달해 팔기도 어려운 상황"이라며 "미국 금리인상으로 국내 금리인상 역시 불가피하고 매분기 10만가구 입주물량이 예정돼 수요자들도 선택에 어려움이 있을 수밖에 없을 것"이라고 판단했다.