‘삼성 사옥에 투자’ NH프라임리츠, 내달 5일 코스피 상장

NH농협금융 계열의 리츠 운용사 NH농협리츠운용이 출시한 부동산재간접형 공모리츠인 ‘NH프라임위탁관리부동산투자회사(이하 NH프라임리츠)’가 내달 5일 코스피에 상장한다.

NH농협리츠운용은 12일 오후 서울 여의도에서 기자간담회를 갖고 상장 계획을 밝혔다.

NH프라임리츠는 광화문‧을지로 인근 도심권역(CBD)의 ‘서울스퀘어’를 비롯해 강남권역(GBD)의 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 4개 핵심 오피스빌딩 자산을 기반으로 포트폴리오를 구성하고 있다.

명칭의 ‘프라임’은 서울 시내 핵심 권역(광화문, 강남권, 여의도)에 위치한 9000평 이상 빌딩 중 위치, 접근성, 인지도, 임차인 등이 우수한 빌딩이라는 뜻의 ‘프라임 오피스’에서 유래됐다.

재간접펀드의 특성상 각 편입자산은 실물부동산이 아닌 펀드 수익증권 등을 기초자산으로 한다. 서울스퀘어는 ‘ARA펀드 1종 수익증권(만기 2026년 2월)’, 강남N타워는 ‘케이비강남1호 리츠 우선주(만기 2025년 8월)’, 삼성물산 서초사옥은 ‘현대38호 펀드 수익증권(만기 2025년 8월)’, 삼성SDS타워는 ‘유경11호 펀드 수익증권(2024년 1월)’을 각각 편입했다. 

서철수 NH리츠운용 대표는 “현재는 자본시장법상 공모펀드로 구성하기 위해 각 펀드 내 리츠 지분을 10% 미만으로 하고 있으나, 연내 자본시장법 시행령이 개정되면 50% 이상의 자산 편입도 가능해질 것”이라며 “향후 2년 내 추가 편입을 통해 1조원 규모의 리츠로 키울 예정”이라고 밝혔다.

각 건물의 공실률은 서울스퀘어 4.7%, 강남N타워는 1.4%, 삼성물산 서초사옥과 삼성SDS타워는 각각 0%다. 운용사에 따르면 일반적으로 ‘만실’로 보는 공실률 수준은 5%대 이하다.

안정적 배당수익 또한 리츠 투자자들에게 매력적이다. 

NH프라임리츠의 1년차 배당률은 5%대(공모가 5000원 기준)로 최초 편입 자산 기준 7년 평균은 약 5.5% 수준이다. 여기에 편입 펀드 만기 시 기초자산의 가치 상승에 따른 매각차익 효과도 기대할 수 있다는 설명이다. 

이종은 투자운용본부장은 “우량한 자산에 분산 투자해 배당 효과와 리스크를 더욱 분산시키는 효과를 노렸다”며 “향후에도 NH 계열사와의 시너지 확보를 통해 자산을 확보, 장기적으로 자산을 추가 편입해 가치를 상승시키고 투자자들에게는 배당으로 지급하는 동시에 원금은 재투자한다는 전략”이라고 강조했다.

단, 각 빌딩의 잔여 임차기간이 다소 길지 않은 점은 유의해야 한다. 서울스퀘어의 경우 평균 잔여 임차기간이 7.8년, 강남N타워는 6년, 삼성물산 서초사옥은 2.2년이 남아 있는 상태다. 

이에 대해 회사는 향후에도 국내외 우량자산을 모색하고 추가 편입을 통해 수익성을 지킨다는 방침이다. 이 본부장은 “삼성화재 사옥을 보유하고 있는 코람코자산신탁 측이 지속적으로 삼성화재 측과 협의를 진행하고 있으며, 만약을 대비해 타 대기업‧외국계 회사와의 접촉도 하고 있다”며 “만약 삼성화재가 만기 이후 나간다고 해도 여러 자산에 분산투자를 하고 있어 민감도를 계산해 본 결과 예상 수익률은 5.52%에서 4.97%로 불과 0.5%밖에 차이가 나지 않는다”고 말했다.

이르면 내년 초 중으로 추가 자산이 편입될 가능성도 있다. 서 대표는 “현재 1개 자산을 문서상으로 검토중이며 빠르면 내년 1분기 중 유상증자를 통해 (편입을) 검토 중”이라며 “구두상으로도 여러 자산과 논의가 진행되고 있다”고 언급했다.

한편, NH프라임리츠는 오는 13~14일 기관투자자들을 대상으로 수요예측을 거쳐 오는 18~20일 3일간 일반투자자 대상 공모 청약에 들어간다. 이에 앞서 오는 15일 오후 4시 여의도 NH투자증권 본사 대강당에서 일반투자자 대상 설명회도 진행한다.

주당 공모가격은 5000원이며, 이번 공모를 통해 약 688억원을 조달할 계획이다. 일반투자자 청약 물량은 총 공모 물량인 1376만주의 70.9%인 976만주이며 일반투자자가 청약할 수 있는 증권사는 주관사인 NH투자증권을 비롯해 인수단인 키움증권, 하나금융투자, 한국투자증권이다.