부동산거래 외환위기때 수준으로 감소하면 부가가치 12.2조 증발

코로나19로 경제위기 전이가능성이 높아지는 가운데 부동산시장 침체를 막기 위해서는 신규사업 활성화와 규제 완화가 시급하다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원은 27일 '코로나19 사태와 부동산경기 파급효과 및 대응 방안' 보고서를 통해 금융과 세제정책을 통해 수요자를 위한 자금 지원이 이뤄져야 한다고 강조했다.

건산연은 사스 발병 당시인 2003년(-3.0%)과 금융위기였던 지난 2008년(-19.08%) 수준으로 주택 거래량 감소시 민간소비지출은 연간 0.23~1.5% 줄어들 수 있다고 경고했다.

코로나19 직접적 영향을 받은 주택 거래량 감소를 주택시장 침체 대리변수로 판단해 이에 따른 부동산 산업 파급효과를 분석한 것이다.

건산연은 만약 거래량이 3.0% 감소하면, 민간소비지출의 감소액은 5150억원(실질)으로 부동산산업은 생산유발효과 7400억원, 부가가치 1조9000억원, 고용 1만6000명 감소할 것으로 예측했다.

아울러 거래량이 19.8% 감소하면 연간 민간소비지출의 실질 금액은 3조2000억원 하락을 예상했다. 이에 따라 부동산산업은 생산유발효과 4조6000억원, 부가가치 12조2000억원, 고용 10만명 감소할 것으로 보인다.

비주거용 부동산시장이 코로나19의 직접적인 영향으로 임차자 어려움 증가, 거래 감소 및 자산가치 하락, 금융부실 확대, 경매 증가 형태로 리스크 확대될 가능성도 제기됐다.

비주거용 부동산은 임차자 대출, 임대인 대출이 모두 존재하여 금융 규모가 크다. 한국은행에 따르면 자영업자 대출 중 소득 대비 이자상환률 100%가 넘는 차주가 6.5%에 달하고 비주거용 담보대출은 거치식, 단기 만기구조 비중이 높다. 즉, 만기상환시 어려움에 빠지면 리스크가 빠르게 확대될 가능성이 있는 셈이다.

해외 상업용 부동산 시장은 증시보다 하락 폭이 큰 것도 문제다. 미국, 영국, 일본 등 글로벌 상업용 부동산은 대부분 코로나19 영향으로 리츠 지수가 증시보다 크게 하락하는 경우도 발생 중이다.

일본 리츠 지수는 올림픽 연기로 5개월 만에 반 토박 수준까지 하락한 뒤 소폭 회복하고 있다.

허윤경 연구위원은 "해외 사례를 종합하면, 우리 부동산시장 침체는 시작 단계로 이해할 수 있다"며 최근 기관투자자들이 해외부동산을 다수 취득했다는 점에서 우려가 크다"고 설명했다. 

그는 "코로나19로 경제위기 전이 가능성이 커짐에 따라 부동산시장을 방어하기 위한 단계별 정책 수단 도입이 검토되어야 한다"고 강조했다.

이를 위해 건산연은 우선적으로 금융과 세제 정책을 통해 수요자를 위한 자금 지원이 필요하고 나아가 기존 사업 속도를 높이고 신규 사업을 활성화해 지속 가능한 산업 생태계를 이어나가야 한다고 주장했다.

단기적으로는 사업자금이나 생활자금 대출 목적에 한해 한시적 LTV 확대, 채무의 단기적 유예 및 조정 등으로 단기적인 유동성 위기를 겪고 있는 사업자들을 지원해야 한다는 입장이다.

중장기적으로는 3기 신도시 등 기존에 계획된 개발계획 조기 추진, 정비사업과 분양사업에서 기존의 불합리한 규제를 개선해 향후 경기 회복기의 주택 부족 문제에 대비할 필요도 제기했다. 

허 연구위원은 "정책적 대응을 통해 경제를 활성화하고 동시에 위기를 기회로 전환할 수 있는 지혜가 필요하다"며 "현재 정부가 계획하고 있는 코로나 뉴딜에서 도시 인근 물류인프라 확충, 저이용 부동산 용도변경, 해외기업 유턴 등에 정책적으로 지원해 산업구조 개편과 도시경쟁력 향상을 동시에 도모해야 한다"고 강조했다.