'6월 보유세 납부' 다주택자 선택은?…'매매 vs 상속·증여 vs 임대주택'

전국 공동주택 공시가격이 의견청취를 거쳐 지난해 대비 5.98% 오르는 것으로 확정됐다. 특히 15억원이상 고가아파트에 대한 공시가격이 무려 26.15%나 껑충뛰면서 보유세 부담이 한층 커졌다.

이에따라 다주택자 경우 만만찮은 세금 탓에 6월1일 보유세 과세 기준일을 앞두고 고민이 깊어지게 됐다. 다주택자들은 과연 어떤 선택을 할 수 있을까. 다주택자들이 세금을 적게 내기 위해 선택할 수 있는 방법은 매매와 증여(상속)·임대주택등록 등 크게 3가지다.

매매와 증여 차이는 간단하다. '재산을 물려줄때 대가가 있느냐, 없느냐'다. 대가가 지불됐다면 매매로 판단해 양도세를 내고, 무상으로 줬다면 증여나 상속으로 여겨 증여세를 내야 한다.

금액으로 따지면 증여세가 양도소득세를 상회한다. 따라서 매매차익이 큰 경우 증여를, 그렇지 않으면 매매를 택하는 게 낫다.

예를 들어 시세 9억원짜리 주택을 증여한다면 내야하는 증여세는 △배우자 4850만원 △성인자녀 1억8915만원 △미성년자녀 1억9788만원 △손주 2억4589만5000원이다.

반면 3주택이상 다주택자가 7억원에 주택을 매입해 2년후 9억원에 매도할 경우 납부해야 할 양도세(주민세 포함) 6121만5000원이다. 다만 5억원에 매입해 4억원의 차익을 거뒀다면 양도세는 1억4696만원으로 쑥 올라간다.  

이상혁 더케이컨설팅 상업용부동산센터장은 "부부간 증여한도가 10년간 3억원에서 6억원으로 확대돼 성인자녀 5000만원 보다 크다"며 "공시가격 6억원이하 주택은 임대사업등록을, 6억원초과 주택은 증여를 선택하는게 좋다"고 말했다.

그렇다면 증여가 아닌 상속을 할 경우에는 어떨까. 세제만 놓고 보면 증여세가 상속세보다 더 많이 나온다. 증여의 경우 부부나 자녀 나이에 따라 공제액이 달라지지만 상속은 승계하는 사람의 재산을 합산해 계산된다. 즉 상속재산이 많으면 많을수록 불리하다.

만약 재산총액이 10억원미만일 경우에는 증여보다 상속이 나을 수 있다.

이상혁 센터장은 "사람들이 상속보다 증여를 선택하는 건 증여합산기간 때문"이라며 "증여는 10년 단위로 계산하기 때문에 배우자에게 공제한도인 6억원을 증여한뒤 10년후 같은 금액을 또 세금없이 줄 수 있다"고 말했다.

이어 "꾸준히 증여를 할 경우 상속재산 규모를 줄일 수 있어 종국엔 상속세도 낮출 수 있다"고 덧붙였다.

일례로 남편이 9억원짜리 주택을 미리 부인에게 상속한다면 배우자 기본공제 5억원을 제외한 4억원에 대해서만 세금이 부과돼 상속세는 6790만원이다. 손주에게 상속할때는 8827만원이 된다.

이밖에 임대주택은 거주지외 주택을 임대하는 것으로 전용 85㎡이하 주택 등록시 보유세를 40%에서 최대 70%까지 공제받을 수 있다.

즉 주택시세가 9억원이라고 가정했을때 납부해야 할 보유세 259만2000원중 40%를 제외한 155만5200원만 내면 된다. 

다만 임대의무기간인 5년을 채우지 않을 경우 과태료 1000만원이상을 물어야 하기 때문에 신중히 결정해야 한다.