무주택 입주권 주택배제…토지취득세 4.6%만 적용 現전셋집 대출 받아 9억이하 연립·재개발주택 매입

  • 지난 4일 주택공급확대 방안이 발표됐지만 정작 무주택 서민들은 상대적 박탈감이 심하다. 서울아파트 중간값이 9억3000만원에 달하지만 공적대출한도는 고작 3억원에 불과하기 때문이다.

    실제 주택금융공사 주택담보대출 보금자리론 대출한도는 주택가격 5억원이하·최대 3억원까지로 사실상 서울아파트 대출은 어려운 실정이다. 여기에 연소득 7000만원이하일 경우만 해당돼 맞벌이부부는 결국 은행대출을 받아야 한다.

    이러한 가운데 부동산커뮤니티를 중심으로 대출을 이용한 내집마련 시나리오가 나돌고 있어 이목을 끈다. 현재 시장에 언급되고 있는 시나리오는 크게 3가지다.

    시나리오1. 전세대출을 활용한 입주권 매입

    첫번째 대안은 전세자금대출을 이용한 '입주권' 구입이다. 입주권이란 재개발 또는 재건축사업을 통해 종전 부동산소유자가 신축주택을 받을 수 있는 권리를 말한다.

    일단 입주권은 관리처분계획 인가일 기준 1가구1주택 요건을 갖췄다면 비과세 대상이다. 토지에 대한 취득세 4.6%만 적용받는다.

    입주권 장점은 이뿐만 아니다. 완공시까지 종부세 합산에서 배제된다. 따라서 등기시 주택에 대한 원시 취득세 2.8%만 납부하면 된다.

    여기에 더해 무주택자 입장에서 입주권은 주택수로 산정되지 않기 때문에 등기전까지 공식적 신분은 '무주택자'로 전세대출을 받을 수 있다. 이와 함께 이주비·중도금대출도 가능하다.

    시나리오2. 대출로 9억이하 연립주택 구입

    두 번째 전략은 서울 핵심지 9억원이하 연립주택에 투자하는 방법이다. 6·17대책에 따라 현재 전세자금대출 이용제한이 강화됐다.

    이에 따라 투기지역·투기과열지구내 시가 3억원이상 아파트를 신규구입하는 경우에도 전세대출 보증제한 대상에 포함돼 기존에 받은 전세대출을 반환해야 한다.

    그러나 아파트가 아닌 9억원이하 주택구입시에는 여전히 전세대출 길이 열려있다. 따라서 현재 거주중인 주택에 전세대출을 일으켜 전세보증금을 연립주택 실투자금으로 이용할 수 있게 된다.

    시나리오3. 재개발지역 9억이하 주택매매

    재개발이 예정된 곳이나 현재진행중인 9억원이하 연립주택에 투자하는 방법도 있다. 대출규정을 준수한 수준에 재개발 예정지나 멸실전 9억원이하 연립주택에 투자후 입주권을 받는 식이다. 

    이러한 경우 9억원이하 주택을 구입하면서 전세대출은 물론 이주비·중도금대출을 모두 받을 수 있게 된다.