[11·19전세대책][Q&A]전세월시장 혼란 과도기적 현상…부산·김포 규제지역 곧 지정

정부가 향후 2년간 전국에 11만4000호 규모의 임대주택을 공급하는 '서민·중산층 주거안정 지원방안'을 19일 발표했다.

홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관은 이날 오전 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검회의에서 "서민·중산층 주거안정 지원을 위해 수도권에 7만호, 서울에 3만5000호 규모의 임대주택을 매입약정 순증방식(신축매입임대·공공전세형주택)으로 공급하겠다"고 밝혔다.

특히 내년 상반기까지 총 공급물량의 40% 가량인 전국 4만9000호·수도권 2만4000호를 집중 공급할 계획이다. 주요 내용을 Q&A형식으로 정리했다.

Q.이번 전세대책 특징은.
A:이전대책과 달리 구체적 공급시기와 물량을 특정했다. 이번대책을 통해 11만4000호 전세주택이 추가공급되면 예년 수준이상의 공급이 가능해 진다. 최근 가구수 증가 대비로도 충분한 주택수를 확보할 것으로 전망된다.

Q.전세가 상승은 임대차3법과 강화된 실거주요건 등 정부 입법실책탓 아닌가.
A:전세가격은 임대차3법 논의전인 2019년 하반기부터 상승 전환했다. 다만 1주택 갭투자·다주택자에 대한 규제를 강화하고 임대차3법 시행으로 전세매물이 감소하는 현상이 나타났다. 기존 수요자들은 임대차3법 갱신청구권으로 안정적 주거가 가능했지만 신규수요자들은 축소된 시장에서 경쟁이 심화됐다.

Q.전세수요의 매매수요 전환으로 매매시장이 다시 불안해지고 있다.
A:지속적 공공택지공급과 공공재개발·재건축 등 정비사업추진 및 규제완화를 통한 도심내 민간주도 주택공급확대로 주택공급이 충분히 될 수 있도록 하겠다. 특히 내년 6월 양도소득세 중과세율인상 유예기간이 종료되고 종부세 과세기준일도 도래하면 내년 상반기 다주택자 매도물량이 출외될 것으로 전망된다.

Q.그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데 갑자기 21~22년 공급물량이 부족하다고 한 이유는.
A:최근 3년간(2017~2019년) 입주실적은 역대 최고 수준으로 연평균 전국 57만1000호(수도권 29만2000호·서울 7만5000호)가 공급됐다. 올해 입주물량도 전국 47만6000호(수도권 25만6000호·서울 8만호)로 예년 수준을 크게 상회했다. 다만 2021~2022년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 인해 예년(2010~2019년) 대비 소폭 감소할 전망이다. 이러한 상황에서 초저금리·가구수급증에 따른 전세시장 불안상황에 대응하기 위해 추가 단기공급 확대방안을 마련한 것이다.

Q.1~2인가구 중심으로 가구수가 증가했는데 증가 요인을 간과한 건 아닌가.
A:1~2인가구 중심의 가구 트렌드변화에 맞춰 주거복지로드맵을 통해 청년·고령자 등 1~2인가구 대상 맞춤형주택을 지속 확대해 왔다. 다만 2019년 가구증가는 통계청 장래가구추계와 현격히 차이가 날 정도로 이례적인 증가폭을 보였다. 1인가구는 주로 비아파트에 거주하며 비아파트 전세가율은 그간 상대적으로 안정세를 유지해 왔다. 다만 최근 저금리에 따른 임차인 실부담 완화로 1~2인가구 아파트 선호가 증가한것도 아파트 전세가 상승원인으로 작용했다.

Q.전세시장은 언제 안정될 것인지.
A:이번 대책으로 예년 수준이상의 공급이 가능하고, 최근 가구수증가 대비로도 충분한 주택수를 확보할 것으로 전망된다. 특히 올 12월부터 이번 대책에 따른 입주자모집이 이뤄지게 되면 불안심리도 상당부분 해소될 수 있을 것으로 판단된다.

Q.이번 대책에 부산·김포 등 과열지역에 대한 규제지역지정이 포함되지 않았다. 언제 지정되나.
A:현재 지방광역시·수도권 일부지역 규제지역지정을 위한 절차를 진행하고 있다. 주거정책심의위원회 등 절차가 마무리되면 조만간 지정여부를 발표할 계획이다.

Q.11·18일 발표된 '주택소유통계'를 보면 다주택자수가 늘었다. 부동산정책 실패 아닌가.
A:이번에 발표된 주택소유통계는 2019년을 기준으로 한것이다. 지난해 발표한 12·16대책과 올해 6·17대책을 통한 대출규제강화, 7·10대책 세제개편에 따른 기대수익률 감소로 올 하반기 들어 다주택자 주택매수가 확연히 줄었다.  

Q.임대차3법 시행이 전세품귀·전세가격급등 같은 전세대란을 불러왔다.
A:신규로 전세주택을 구하려는 국민들 어려움을 잘 알고 있다. 이러한 시장상황에 대해 송구스럽게 생각한다. 다만 최근 시장상황을 계약갱신청구권 등 임대차3법 도입 영향만으로 결론 내리는 것은 동의하기 어렵다. 계약갱신청구권이 정착되면 임차인 안심거주기간이 늘어나고, 내집마련 준비기간 확보 등 임차인 주거상향여건이 개선될 것이다.

Q.임대차3법 도입으로 전월세시장에 혼란이 발생하고 있다.
A:제도가 시행된지 이제 3개월 지난 상황에서 제도개선을 논의하기엔 이른 감이 있다. 물론 약 30년간 익숙해져 있던 '임차기간 2년' 거래관행이 바뀌는 과정에서 일부 갈등과 마찰이 있었지만 장기적으로 제도가 자리잡게 되면 안정적 4년거주 관행이 가능할 것으로 기대된다.

Q.2021~2022년에 11.4만호를 전세형으로 공급한다는데 현실성이 있나.
A:공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이고 신규매입약정은 대기사업자가 많은 편이다. 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써 물량확보가 가능할 것으로 판단된다.
 
Q.2021년 상반기 서울공급물량은 얼마 안되는데 당장 전세시장 안정에는 효과가 없을 것으로 보인다.
A:신축주택을 추가공급하는 것 외에도 현재 건설중이거나 건설예정인 주택을 매입하거나 저리대출을 지원해 전세형으로 공급하는 방안을 추진중이다. 또 올 12월부터 5000호에 이르는 공공임대 공실을 전세형으로 공급하기 때문에 전세시장안정에 도움이 될 것으로 판단된다.

Q.아파트를 중심으로 전세가격이 상승하고 있다. 아파트에 대한 공급확대 방안은.
A:2019년 서울아파트 착공이 역대 최고치를 기록하는 등 현정부 공급대책이 가시화되며 2023년 이후에는 아파트공급이 원활하게 이뤄질 전망이다. 공사기간(2년반~3년) 등을 고려시 아파트 준공물량을 단기에 확대하는 것은 쉽지 않다.

Q.3개월이상 공실상태인 공공임대가 많은데 그간 공공임대 운영·관리에 문제가 있었던 건 아닌가.
A:입주자격완화·시설개선 및 그린리모델링 등 장기공가를 최소화하기 위해 노력하고 있다.

Q.공가는 대부분 좁거나 노후하거나 입지가 열악한 곳일텐데 소득·자산요건을 배제한다고 해서 수요가 있겠나.
A:소득·자산과 관계없이 전국 무주택 임차가구는 약 789만가구로 수요는 충분한 것으로 판단된다. 노후주택에 대해서는 시설개선·그린리모델링 등 주거환경을 개선하고 있으며, 노후 공공임대 종합정비를 통해 체계적으로 개선할 계획이다.

Q.공공임대 공실은 입주대기자가 있는 물량 아닌가.
A:공실 임대주택은 수시모집을 하거나 입주대기자들과 직접 매칭시키는 방식으로 해소중에 있다. 3개월이상 비어있는 공실은 주택위치·평형·유형구분 등에 따라 수요-공급 미스매치인 경우가 많아 현시점에서는 대기자가 거의 없다고 볼 수 있다.

Q.공공임대 공실을 소득·자산요건을 배제해 공급하는 것은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋난다.
A:우선 현행기준에 따른 소득·자산요건으로 공가를 신속히 공급하고, 이후에도 남은 공가중 대기자가 없는 3개월이상 공가에 대해 소득·자산요건을 배제해 공급할 계획이다. 또한 기존 입주계층 입주기회를 충분히 보장할 수 있도록 경쟁발생시 소득수준에 따라 입주자를 선정할 방침이다.

Q.지금부터 매입약정을 체결하더라도 공기소요로 인해 '21년에는 신축주택공급이 불가능한 것 아닌가.
A:매입약정은 LH·SH 등이 이미 추진중인 사업으로 추진체계가 갖춰져 있다. 이에 더해 지자체 인허가 소요기간을 9개월에서 5개월 정도로 최대한 단축하고, 매입약정이 체결되면 즉시 사전입주자모집을 시행할 예정이다. 매입약정에 참여하는 토지주나 건설사업자에는 인센티브를 부여하기 때문에 이전에 비해 민간참여가 활발할 것으로 기대된다.

Q.숙박시설전환이 지금 전세난에 도움이 될 것인가.
A:5·6대책 및 8·4대책에서 숙박시설을 주거용으로 전환해 사용하는 방안을 기발표했고, 여러 선도사업을 추진중이다. 최근 가구수증가는 주로 1~2인가구 중심으로 숙박시설 전환은 이들가구 전세난에 기여할 것으로 판단된다. 특히 숙박시설은 주로 도심내 위치해 입지가 우수하고, 주거시설과 유사해 신속한 공급이 가능하다.

Q.비주택 공실 리모델링사업 대상에 공장도 포함되나.
A:준공 운영중인 상가·오피스·숙박시설 외에도 건설중인 건물 용도전환·설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다. 공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은 현재 매입대상으로 검토하고 있지 않다.

Q.분양가상한제·재건축초과부담금 등 규제완화가 근본적 공급대책 아닌가. 
A:분양가상한제·재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 인해 과도한 이익이 발생할 경우 투기수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다. 공공성 기여도를 높인 공공재개발·재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원중이다.

Q.통합 공공임대주택 소득요건을 확대함에 따라 기존 저소득층 공급물량이 줄어드는 것은 아닌지.
A:로드맵상 계획인 연평균 7만호에 더해 공급물량 순증을 추진중이다. 또 기존 영구·국민임대 입주대상을 중위소득 100%이하 가구에 공급호수의 60%를 우선 공급할 계획이다. 중위소득 150%초과 가구에 대해서는 임대주택 리츠·펀드를 활용한 민간건설임대시범사업을 검토하고 있다.

Q.질 좋은 평생주택공급을 위해 추가 소요되는 재원은 어디서 충당되나, LH 재무구조가 나빠지는 건 아닌지.  
A:'21년 통합 공공임대주택 선도단지로 6곳·약 4000호를 추진할 계획이며, 이중 전용 60~85㎡ 중형주택은 약 1000호가 공급된다. 중형주택을 신규 도입함에 따라 재정 추가소요액은 '21년 약 110억원이며, '25년에는 약 7300억원이 소요될 전망이다. 재정-LH-입주민 3자간 균형있는 재원분담을 원칙으로 LH 등 사업자 의견수렴을 통해 재정지원 기준을 마련했다. LH 등 공공주택사업자도 분양주택, 택지개발사업 등을 통한 수익으로 일부 손실을 보전할 수 있을 것으로 보인다.

Q.중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지.
A:그간 공공임대주택은 저소득층 집단주거지로 인식돼 사회적 단절이 발생하는 문제가 있었다. 특히 소득요건이 가장 낮은 영구임대주택 경우 부정적 인식이 가장 심하고, 신규공급시 인근주민 반대가 심했다. 중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니고, 일정수준 소득요건 상향을 통해 일부 중산층(중위소득 150%)도 포함해 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 한 것이다.