반경 1㎞ 주변단지시세 84㎡기준 27.9억~30억원 고가주택 분상제산정 시세 60%…3.3㎡당 5천 넘을 듯

  • '똘똘한 한 채' 선호현상이 강해지면서 '로또아파트'로 꼽히는 서울 강남구 재건축 일반분양 물량에 예비청약자들의 관심이 쏟아지고 있다. 이들 물량은 분양가상한제(분상제) 적용으로 주변시세 대비 많게는 절반가량 저렴한 가격에 풀릴 것으로 점쳐진다.

    물론 시세의 '반값'이라고 해도 3.3㎡당 5000만원은 기본적으로 훌쩍 뛰어 넘을 것으로 예상된다. 실제 강남구 재건축3대장으로 꼽히는 '반포래미안원베일리'은 지난 1월 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡당 5668만6349원에 분양 승인을 받았다. 이는 서울아파트 일반분양 가격중 역대 최고다.

    직전 최고분양가는 지난해 3월 공급된 '르엘신반포센트럴(신반포14차)'로 3.3㎡당 4849만원이었다.

    11일 부동산업계에 따르면 다음 분상제 적용단지는 '신반포메이플자이(신반포4지구)'가 될 가능성이 높다. 신반포4지구는 신반포8·9·10·11·17차와 녹원한신·베니하우스 등 7개단지와 상가를 통합해 지상최고 35층·29개동·총 3685가구로 짓는 1조원 규모 프로젝트다. 

    앞서 같은 서초구에 위치한 래미안원베일리가 높은 택지비와 가산비를 인정받은 만큼 신반포메이플자이 역시 분상제 덕을 볼 수 있을 것으로 판단된다. 분상제에서 분양가는 택지비(감정평가액)와 건축비·가산비를 더한 금액으로 결정된다.

    이중 택지비는 시(市)와 구(區)가 각각 선정한 감정평가사 2명이 감정평가를 한 뒤 한국부동산원 검증을 거쳐 확정되며 래미안원베일리는 택지비로 3.3㎡당 4204만원을 인정받았다.

    반면 가산비는 기본형건축비외 추가로 설계에 반영된 항목으로 법정기준을 초과해 설치한 복리시설 등에 든 비용을 말한다. 일례로 특별건축구역에 위치한 래미안원베일리는 서초구 분양가심의위원회로부터 3.3㎡당 666만원 가산비를 적용받았다.

    여기에 예전보다 유연해진 분상제 심사기준도 신반포메이플자이로선 호재로 작용할 가능성이 높다. 실제 래미안원베일리는 HUG에서 제시한 3.3㎡당 4891만원 보다 무려 778만원을 더 올려 받았다.

    일단 신반포메이플자이 주변단지로는 '신반포자이(2018년 7월 완공)'와 '아크로리버뷰(2018년 6월 완공)', '래미안신반포팰리스(2016년 5월 완공)' 등이 꼽힌다.

    국토교통부에 따르면 이들 단지 실거래가는 △신반포자이 전용 84㎡ 28억2000만원(1월2일, 15층) △아크로리버뷰 전용 85㎡ 30억원(2월6일, 13층) △래미안신반포팰리스 전용 84㎡ 27억9000만원(2월7일, 20층)으로 3.3㎡당 8294만~8571만원선이다.

    분상제 적용단지 분양가 산정방식이 고가아파트의 경우 시세 60%인 점을 감안하면 신반포메이플자이 분양가격은 3.3㎡당 5000만~5200만원대에 책정될 것으로 보인다.

    최신영 리얼투데이 본부장은 "래미안원베일리가 사상최대 분양가격을 승인받을 수 있었던 데는 무엇보다 공시지가 상승과 건축 가산비가 영향을 미쳤다"면서 "신반포메이플자이의 경우 원베일리와 달리 특별건축구역에 있지 않아 가산비 인정이 낮겠지만 기본건축비가 오르고, 지가도 계속 상승하고 있어 무난히 3.3㎡당 5000만원을 넘길 것"이라고 설명했다.