[전세대출 규제②] 금리 올리고 DSR 규제 강화 '가닥'

금융권에서는 현재와 같은 가계대출 증가세로는 전세대출 규제는 시간문제라는 시각이 많다. 1주택자의 전세대출을 제한적으로 규제하고 있으나 주택담보대출과 신용대출에 비해 비교적 느슨한 조건이 대출 총량을 키웠다는 관측에서다. 

시장에서는 은행의 자체 신용을 강화하는 방안과 당국차원의 전세대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 

은행권의 전세대출 감축 기류는 확연하다. 대출 한도를 줄이고 우대금리를 축소하는 식의 금리 인상을 통한 대출 문턱 높이기다. 연말까지 금융당국이 부여한 가계대출 증가 연간 목표치인 6% 내에서 관리하기 위한 자구안인 셈이다.

KB국민은행은 16일부터 주담대, 신용대출을 포함해 전세대출의 한도까지 조정에 들어갔다. 전세대출의 경우, 생활안정자금의 DSR 기준을 기존 100%이내에서 70%이내로 축소했다. 

실제 전세계약과 관련된 대출은 한도서 제외했으나 향후 가계대출 억제를 위해 한도에 포함할 수 있다는 관측도 뒤따른다. 

신규 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)를 지표로 삼는 주담대와 전세자금 대출의 변동금리와 우대금리는 각각 0.15%p 낮췄다. 이달 3일 주담대와 전세대출의 변동금리 우대금리를 0.15%p 낮춘 점을 감안하면 보름새 0.3%p의 금리가 오른 셈이다. 

일각에서는 은행의 전세대출 보증 규모를 현재 최대 80%에서 60%로 하향 조정하는 방안도 거론하고 있다. 

금융당국이 직접 칼을 빼들고 전세대출 규제에 나설 가능성도 배제할 수 없다. DSR 규제에 전세자금 대출을 포함시키는 방안이 대표적이다. 

금융위원회는 7월부터 모든 규제지역에서 6억원 초과 집을 구입할 때 주담대를 받거나 1억원을 초과한 신용대출을 받으면 개인별 DSR을 40%로 제한했다. 

예를 들어 연소득 5000만원의 개인이 거치기간 30년, 금리 3%의 원금균등방식의 주담대를 3억2000원 받았을 경우 DSR은 총원리금상환액/연소득X100으로 40%에 달한다. 개인별 대출한도 최대치로 추가 신용대출이나 마이너스통장 등의 사용이 어려워진다. 

반면 전세자금대출은 DSR서 총원리금상환액을 실제 납부이자로만 한정해 DSR서 차지하는 비중이 미미하다. 

연소득 5000만원의 개인이 전세대출로 3억2000만원을 받았을 경우, 금리 3%에 만기 2년의 만기일시상환 방식의 경우, DSR은 19.2%에 불과하다. 금융권서 DSR 20% 수준의 추가 대출 여력을 갖추게 되는 셈이다.

한 금융권 관계자는 "가계부채 총량 감축을 위해서는 전세대출원금을 DSR에 포함시키는 방안이 가장 효과적일 것"이라며 "전세대출이 다른 대출 한도에 영향을 덜 미치는 현재의 구도가 전세 대출규모를 키운 면이 있다"고 밝혔다. 

다만 각 은행들이 자체적으로 100~120%가량의 DSR을 적용하고 있어 제도화는 쉽지 않다는 관측도 만만치 않다. 지난 4월 금융당국이 차주별 DSR 확대 방안을 발표하며 소득외 상환재원을 갖춘 전세대출을 DSR 규제 대상서 제외한 것도 이러한 이유에서다. 

전세대출을 활용한 갭투자도 사실상 막혀있다. 투기, 투기과열지구에 3억원초과 아파트를 구입하면 전세대출이 불가능하다. 또 유주택자가 비규제 지역에 전세대출을 받을 경우 최대 한도는 3억원이다. 

또다른 업계 관계자는 "대출 한도 조정을 통한 규제는 장기간 지속할 수 없고 효과도 적다"면서 "실수요자의 피해를 최소화하며 당국이 꺼낼 수 있는 카드가 많지 않다"고 덧붙였다.