분상제 공사비 심사항목 구체화…'로또아파트' 사라지나

정부가 지자체마다 기준이 달라 혼란이 끊이지 않았던 분양가상한제 공사비 심사 기준을 개선한다. 지자체와 사업주체간 이견으로 분양이 지연됐던 단지들이 이번 개편을 계기로 속도를 낼지 주목된다.

국토교통부는 지자체마다 다른 공사비 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시하는 내용의 '분양가상한제 심사 매뉴얼'을 개정해 지자체와 민간업계에 배포한다고 8일 밝혔다.

그동안 분양가상한제와 관련해 제도개선 요구가 끊이지 않았다. 민간업계에서는 지자체마다 분양가 인정항목, 심사방식이 다른 점을 지적해왔고 지자체에서는 택지비 평가과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가기준 합리화 필요성을 제기해왔다.

이에따라 국토부는 한국건설기술연구원 등 관련 기관들과 함께 최근 3년 지자체 분양가 상한제 심사자료 분석결과를 토대로 매뉴얼 개정작업을 진행해 왔다.

개정안은 지자체마다 조정 기준이 상이한 분양가 가산비 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시해 지자체의 과도한 재량권을 축소하는 것을 골자로 한다.

현재 분양가상한제 주택의 분양가는 택지비와 택지 가산비, 기본형 건축비와 건축 가산비를 더해 산정하고 있다.

우선 택지비의 경우 민간택지에서는 개별입지 특성과 실비용 적정 반영 등 심사기준을 구체화했다. 그동안 서울 내 비교 아파트 표준지가 적어 감정평가 시 개별입지 특성 반영이 미흡하다는 지적이 많았는데 앞으로는 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정될 수 있도록 표준지 선정 기준과 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다.

또 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확히 했다. 공공택지에서는 '과다반영 방지'(상가·임대면적 제외하고 공동주택 면적만 택지비 산정에 반영)와 '임의삭감 금지'(택지비와 기간이자 반영)'를 제시했다

기본형 건축비의 경우 일부 지자체에서 심의시 임의 삭감되는 경우가 많았는데 정부는 이번에 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼을 구체화했다.

가산비의 경우 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목이 다르다는 지적이 많았다. 이에 정부는 이번에 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 정부가 매뉴얼을 통해 제시했다.

우선 주요 항목에 대해 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하도록 했다. 법령상 재량 없이 전액 '인정'하는 항목과 전액 '불인정'하는 항목을 분류하고, '조정'으로 분류되는 경우 사업장별로 여건을 고려해 분양가심사위원회 심의를 거쳐 인정여부와 조정비율 등을 결정하도록 했다.

또한 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시했다. 공종별 권장 조정률은 토목·건축·기계는 81.3%, 전기는 86.2%, 통신은 87.3%, 조경은 88.7%, 소방은 90% 등이다. 다만 지역 특성과 발주 금액, 업체 규모, 자재 가격 급등 등의 사안을 감안해 심의를 통해 ±10%포인트(p) 조정이 가능하도록 했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "이번 분양가상한제 심사 매뉴얼 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고돼 민간의 주택공급이 촉진될 것으로 기대한다"고 말했다.

다만 이번 분양가상한제 개편으로 말미암아 분양가 인상이 불가피해지면서 실수요자와 서민들의 내집마련도 요원해질 수 있다는 지적이 나온다. 민간 주택 공급이 늘어난다고 해도 가뜩이나 대출이 막힌 상황에서 더 비싸진 집을 분양받아야 하기 때문이다.

실제 온라인 부동산 커뮤니티 등에는 "건설사들이 시세차익을 가져가는 게 말이 되느냐", "정부만 믿고 분양을 기다려왔는데, 분양가가 오르는 것 아니냐" 등의 우려 섞인 글들이 쏟아지고 있다.

업계 한 전문가는 "분양가가 낮아서 주택공급이 부족하다는 것은 핑계에 불과하다"며 "분양가를 올려 건설사에 이익을 안겨줄 것이 아니라 낮게 책정해 무주택 실수요자의 내집 마련 기회를 확대해야 한다"고 지적했다.