강남권 빠르면 내달 억대 '재초환' 통보 비상

이르면 다음달부터 서울 강남권 재건축 단지에서 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 부담금 부과가 이뤄질 전망이다. 

가파른 서울 집값 상승세에 따라 가구당 부담금이 수억원대에 달할 것으로 예상되면서 주요 재건축 단지들이 술렁이고 있다.

16일 관련업계에 따르면 서울 서초구 반포동 '반포현대'(현 반포센트레빌아스테리움)의 재건축 부담금이 강남권에서는 처음으로 3~4월중 확정 통보될 예정이다. 1개동, 80가구였던 반포현대는 재건축사업을 통해 2개동, 108가구 규모로 탈바꿈했으며 지난해 7월부터 입주가 시작됐다.

재건축 부담금은 사업기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금으로 걷는 제도다.

재건축 부담금은 준공 후 5개월 내에 부과돼야 하지만 반포현대의 경우 단지 규모가 작아 시세 등을 비교하기 어렵다는 이유 등으로 지체됐다. 서초구는 최근 부동산원으로부터 초과이익 산출에 필요한 준공시점 공시가격을 통보받아 검토 중인 상태로, 이르면 이달 중 부동산심의원회를 열고 해당 금액을 확정할 예정이다.

조합원들은 재건축 부담금이 부과되는 날로부터 6개월 내에 현금으로 부담금을 납부해야 한다. 반포현대는 지난 2018년 가구당 부담금 예정액으로 1억3569만원을 통보받았다. 당시 준공시점의 공시가격을 14억2000만원으로 추정해 산출한 결과다.

시장에서는 집값 상승세에 따라 조합의 초과이익이 커진 만큼 실제 부담금이 예정액을 훨씬 웃돌 것으로 내다보고 있다. 반포현대 입주 당시 82㎡(이하 전용면적) 시세가 25억원 안팎으로 추산되며, 여기에 공시가격 로드맵상 작년 현실화율(78.3%)을 적용할 경우 입주 시점 공시가격은 20억원선이 된다.

2018년 추정 공시가격에 비해 6억원 가량 높아진 만큼 가구당 부담금은 적게는 2억원에서 많게는 3억원 이상이 될 것이라는 게 시장 관계자들의 관측이다.

올해 반포현대를 시작으로 주요 재건축 단지의 부담금 부과가 본격화될 것으로 점쳐지면서 조합들도 패닉 상태에 빠졌다. 2018년 이후 현재까지 재초환 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이른다. 

전국재건축정비사업 조합연대에 따르면 서울 성동구 성수동 장미아파트는 비강남권 소규모 단지임에도 앞서 통보된 가구당 부담금 예정액이 무려 5억원에 달하는 것으로 나타났다.

또 서초구 반포3주구의 재건축 부담금은 4억원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2억7500만원이 각각 통보됐다. 

일부 조합들은 "단지별로 조합원들이 높은 추가분담금을 감수하고 재건축하는 곳이 많은데 수억원대의 재건축 부담금까지 내라는 것은 사업을 하지 말라는 것과 같다"며 목소리를 높이는 상황이다.

전문가들 역시 재건축 부담금의 문제점에 대해 지적하고 있다. 재건축 부담금이 미실현 이익에 부과되는 세금인데다 입주 시점의 집값에 따라 단지별로 부담금이 달라지는 등 일명 '복불복' 형태의 부과 방식이라는 주장이다.

재개발 사업과의 형평성 논란도 있다. 재초환 부담금은 재건축 사업에만 부과되고, 최근 투기수요가 몰리고 있는 재개발 사업은 높은 이익이 발생해도 부담금이 없기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 초과이익환수제가 재건축 사업에 따른 용적률 특혜로 인한 초과이익을 환수해가겠다는 것인데 단지별로 다른 입주시점의 시세를 개발이익으로 보고 세금을 부과하는 것은 형평에 맞지 않다"며 "차라리 사업 초기에 임대주택 건설이나 현금 또는 공공시설 기부채납 등의 방식으로 개발이익을 환수하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.