롯데건설, '종합디벨로퍼' 전환 박차…국내외 복합개발 적극 추진

롯데건설이 종합부동산개발사업(디벌로퍼)에 힘을 쏟고 있다. 70%대인 주택사업 비중을 낮추기 위해 국내외에서 직접개발지를 발굴해 금융조달, 건설, 운영관리까지 총괄하는 개발사업에 적극 뛰어들고 있다. 다만 이 과정에서 단기 차입부담이 확대된 점은 숙제로 지적된다.

31일 업계에 따르면 롯데건설이 추진중인 서울 마곡 마이스 복합개발사업은 마곡지구내 컨벤션센터, 호텔, 문화·집회 시설 등 마이스 인프라를 구축하는 프로젝트로 내년 하반기 완공을 앞두고 있다. 롯데건설은 마곡 마이스단지의 인프라를 누릴 수 있는 도심형 실버주택 'VL마곡'도 선보일 예정이다.

인천 검단신도시 101 역세권 개발사업은 복합문화공간을 개발하는 프로젝트로 하반기 착공 예정이다. 수도권 서남부에 위치해 광역 접근성이 우수하고 검단역(가칭)이 인접한 역세권이다. 롯데건설은 이곳에 문화와 상업이 어우러진 상징적 랜드마크 단지를 조성할 계획이다.

하남 H2 프로젝트는 공공시설·문화·상업·의료·주거를 아우르는 '미래형 복합단지'로 조성한다. 도시 경쟁력을 높이고 근린공원과 생태문화공원을 만들어 친환경 힐링공간으로 탈바꿈한다.

롯데건설은 대형 복합개발사업 수주실적을 바탕으로 디벨로퍼 역량 강화를 위해 지난해 투자운용 전문그룹 '캡스톤자산운용'과 개발사업 시너지 창출, 수익구조 다변화를 위한 협약을 맺었다. 자산운용사 지분투자를 통해 다양한 사업 기회를 발굴하고 종합 디벨로퍼 역량을 한층 더 강화한다는 목표다.

최근에는 부동산개발 투자 펀드 조성을 위해 케이클라비스자산운용과 '부동산개발 투자 펀드를 위한 업무협약(MOU)'을 맺었다.

이를통해 양사는 '부동산스페셜 블라인드 펀드'와 '물류센터 블라인드 펀드' 등 부동산개발 전문 투자 펀드를 조성해 적극적으로 신규 부동산 개발사업 기회를 발굴하고, 전략적 파트너로서 안정적인 사업 진행을 위해 협력할 예정이다.

해외에서도 부동산개발사업을 모색하는 등 다양한 부동산상품 개발을 통해 사업 안정성을 높이고 수익성을 극대화한다는 전략이다.

롯데건설의 해외사업은 2018년부터 본격 변화했다. 단순 시공사가 아니라 사업전체를 총괄하는 종합 디벨로퍼로 거듭나고자 계획을 세웠고 시행과 시공을 겸하는 투자개발형 사업에 역량을 집중했다.

베트남 호찌민에서 벌이는 투티엠 지구 복합개발사업이 대표적이다. 이 사업은 한국의 코엑스보다 1.5배 더 큰 연면적 약 68만㎡ 규모로 호텔, 레지던스, 오피스, 쇼핑몰을 짓는 사업이다. 하석주 롯데건설 대표가 조속한 건축 승인을 위해 직접 날아가 호소전을 펼칠 정도로 공을 들였다는 후문이다.

롯데건설이 최대주주(지분 51%)인 특수목적법인(SPC) 롯데프라퍼티가 투티엠 사업 개발사다. 롯데건설이 100% 출자한 현지 디벨로퍼 법인 롯데랜드도 베트남 내 주택·신도시 개발사업을 목적으로 활동 중이다.

앞서 지난해 4월에는 베트남 하노이에 6성급 호텔, 서비스 레지던스, 오피스 등을 건설하는 SND스타레이크 프로젝트를 수주했다. 발주 초기 프리컨 서비스(Pre-Construction)를 제공해 발주자 니즈를 충족시킨 것이 수주로 이어졌고, '롯데센터 하노이'에 이어 새로운 랜드마크로 자리 잡을 것으로 기대하고 있다.

이외에도 그룹 계열사와 시너지를 살리고 있다. 하노이에 지하 2층~지상 23층 규모의 '롯데몰 하노이'의 전체 공사를 시공 중이고, 투자개발 영역 확대를 위해 주거 상품 외에 물류창고 개발도 추진하고 있다. 사업이 확정된 호찌민 푸안탄 물류창고를 비롯해 베트남 내 2개 프로젝트를 진행하고 있다.

또한 헝가리에서는 물류창고 개발, 계열사 공장, 인프라 사업을 추진 중이고 유럽 시공사와의 파트너십을 통해 유럽, 이사이 시장에서 사업을 동반 확장하고 대형 인프라를 중심으로 한 호주 시장 공략과 북미 시장 진출까지 계획하고 있다.

롯데건설측은 "종합 디벨로퍼로 거듭나기 위한 계획을 수립하고 동남아시아 시장을 중심으로 시행과 시공을 겸하는 투자개발형 사업에 역량을 집중하고 있다"며 "적극적인 신시장 진출로 유럽과 북미시장까지 해외 수주 시장을 넓혀 중장기적으로 안정적인 사업 구도를 개척해 나가겠다"고 말했다.

이 같은 전략은 수주 성과로 이어지고 있다. 분기보고서 분석결과 1분기 계약잔액은 모두 41조원으로 2017년 24조원 이후 5연 연속 증가하고 있다. 1분기 계약잔액 규모는 1분기 매출 1조1938억원 기준으로 8년 이상의 먹거리에 해당하는 수준이다.

다만 공격적인 사업 확장으로 인한 재무안정성 저하는 해결해야 할 숙제로 꼽힌다. 해외개발사업이 본격화되면서 지분투자 등 자본 소요가 이어지면서다.

1분기 부채 규모는 3조8438억원으로, 2020년 2조8172억원 이후 2년 연속 증가세를 보이고 있다. 직전 5년('17~21년) 평균 3조291억원을 웃도는 규모다. 부채비율도 직전 5년 평균 140%를 상회하는 162%를 시현했다.

차입금은 전년 6269억원에 비해 67.2% 불어난 1조484억원을 기록했다. 직전 5년 평균 7780억원에 비해서도 부담이 가중됐다. 차입금의존도 역시 5년 평균 36.2%를 웃도는 44.3%를 나타냈다.

채무부담이 증가하자 유동성에도 경고등이 커졌다. 1분기 유동비율은 124%로 2020년 196%에서 2년 연속 감소했다. 현금 및 현금성 자산규모는 작년 1조2202억원에서 5423억원으로 반토막 났다.