서울아파트값 흔들리자 고개드는 '깡통전세'

서울 아파트값이 4주째 하락세를 기록하는 등 주택시장의 침체가 장기화하면서 부동산 불패론에도 빨간불이 켜졌다. 특히 임대차시장에선 집값하락의 영향으로 '깡통전세'가 횡행해 주거 불안감이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.

27일 부동산업계에 따르면 '철옹성' 같았던 서울의 부동산시장이 흔들리고 있다. 4주 연속 아파트값이 하락세를 이어가는 가운데 하락 지역도 점차 늘고 있다.

한국부동산원 조사에 따르면 6월 둘째주 기준 서울 아파트값은 전주대비 0.03% 하락했다. 최근 4주 연속 하락세이면서 낙폭(-0.02%)도 컸다. 

특히 서울집값의 바로미터로 여겨지는 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트값이 0.01% 하락했다. 또 대통령 집무실 이전 등으로 주목받는 용산구도 12주간 이어온 상승세를 멈추고 보합 전환됐다.

시장에선 주택 매수 심리도 연일 하락세를 보이면서 현재의 침체기가 장기화될 것으로 보고 있다. 한국부동산원 통계결과 지난주 서울아파트 매매수급지수는 88.1로 전주의 88.8보다 0.7포인트(p) 하락했다. 

매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물건수 등을 분석해 수요(매수)와 공급(매도) 비중을 지수화한 것이다. 지수가 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 이 지수는 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치 시행 이후 꺾인 뒤 7주 연속 하락세를 기록 중이다.

서울과 수도권 집값이 일제히 떨어지면서 임대차 시장엔 위기감이 고조되고 있다. 전셋값이 오르거나, 현 상태를 유지한 상황에서 집값만 빠르게 하락할 경우 깡통전세가 우후죽순 늘어날 가능성이 있어서다.

깡통전세는 전셋값이 매매 가격보다 비슷하거나 높은 매물을 뜻한다. 이럴 경우 자본이 부족한 임대인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 높다.

예컨대 경기도 안양시의 한 단지 84㎡의 경우 매매가가 4억2500만원으로 전세 가격과의 차이가 5000만원에 불과하다. 또 경기도 파주의 한 59㎡ 아파트는 최근 1억8000만원에 전세 계약서를 썼는데, 그 직전 같은 면적의 아파트가 1억6140만원에 팔렸다. 전셋값이 집값보다 1800만원 정도 비싼 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "실거래가로 보면 아파트는 전세가율이 전국 70%, 수도권 60%, 지방 76% 정도인데 현재 매매가가 정체되면서 전세가율이 조금씩 오르는 경향을 보인다"며 "이런 상황을 깡통전세 리스크로 바로 연결하기는 아직 제한적이지만, 정부의 '6.21 대책'으로 주택담보대출 시 6개월 내 실입주 규제가 풀릴 경우 비아파트인 연립·다세대주택은 깡통전세 위험이 높아질 수 있다"고 설명했다.

관련업계에선 최근 부동산시장에 불어 닥쳤던 갭투자 열풍이 깡통전세를 부추긴 것으로 보고 있다. 자기자본 없이 전세보증금을 활용해 주택을 매입한 다주택 갭투자자들은 집값이 떨어지고 이자 부담이 늘어나면 집을 매도하거나 경매에 내놓을 가능성이 높다. 

한 부동산업계 관계자는 "직전 2~3년간 빌라 투자 열풍이 불면서 갭투자로 다세대·연립 주택을 무리하게 매수한 무주택 2030세대가 많았다"며 "이런 가운데 금리 인상 등의 악재가 겹쳐 깡통전세 매물이 늘어나는 상황"이라고 말했다.

깡통전세로 인한 피해를 예방하려면 전셋값과 부동산을 담보로 받은 대출금이 매매가의 70~80%를 넘지 않는지 확인해야 한다. 

임대인의 세금 체납 여부도 확인해 보는 게 좋다. 부동산에 부과된 재산세와 종부세, 상속세, 증여세 등은 전세보증금보다 먼저 환수될 수 있다. 임대차 계약 전 국세청 '미납국세 열람제도'를 통해 임대인의 미납국세를 미리 확인할 수 있다.

함영진 랩장은 "세입자는 전세가율이 80% 이상인 매물의 전세 계약을 피하고 전입신고나 확정일자, 실거래가 신고 등 절차를 빠뜨리지 않고 챙겨야 한다"며 "전세권 설정등기나 보증금반환보증 등에 가입하는 것도 한 방법"이라고 조언했다.